正文

  大家好！

  欢迎收听《旭东说房》第 136 期。

  第136期：是谁，引发了绍兴的土拍热潮？

  一年之计在于春，绍兴的房地产市场也是如此。

  仅仅是在 3 月过去的一周里，就有多个热门的事件，引爆了几乎整个绍兴房地产市场。

  事件一

  3月26日，也就是昨日，镜湖核心区御和园旁一块建面近 8 万方的宅地，被大家房产以封顶楼面价 15334 元/㎡，配建 1680㎡ 的条件拿下。

  可能很多朋友会觉得 1.5万/㎡ 的楼面单价，放在镜湖这个位置似乎也不贵。

  但实际上，这块地有 3.67 万方的回购房建设要求，实际的拿地楼面地价约 1.9万/㎡。

  梅山东侧3号地块位置示意图

  事件二

  3月24日，越城区则水牌7-2号地块出让，成交楼面价达到最高限价 27818 元/㎡，配建面积 1.9 万方，实际拿地楼面价超过 3.4万/㎡，刷新绍兴大市成交楼面价纪录。

  则水牌7-2号地块位置示意图

  事件三

  3月25日，诸暨城东鸿祥学府旁地块挂牌，起拍楼面价 15500 元/㎡，封顶楼面价 20899 元/㎡，刷新诸暨起拍楼面价纪录。

  诸暨城东鸿祥学府旁地块位置示意图

  当然，还有即将在3月30日出让的柯岩B-48地块，19800元/㎡的起拍楼面价（封顶楼面价26720元/㎡），同样也是刷新了柯桥的起拍楼面价纪录。

  柯岩B-48号地块位置示意图

  土地市场的火热，是不是只出现在绍兴呢？

  事实上，自 3 月以来，浙江全省除绍兴以外，杭州桐庐、宁波奉化和慈溪、金华义乌和永康、台州玉环、温州洞头、湖州市区、丽水市区等 7 个城市的地价也再创新高。

  其中，丽水市区地价突破 2万/㎡ 大关，义乌高层地价突破 3.6万/㎡，慈溪 7 天内 3 次刷新地价纪录。

  截止2021年3月25日浙江地价创新高地块一览

  为什么2021开年，浙江各地的土地市场会如此火爆呢？

  要知道，现在绍兴的房价、地价都不低了，开发商还有这么大的胆量拿地，难道他们就不怕高位站岗吗？

  这背后的原因，我认为有三点。

  第一，2月底，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件。

  这份文件对 22 个重点城市的住宅用地提出了 2 个明确的要求：

  一是全年集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是全年集中组织出让活动。

  简称：“一年二集中三出让”。

  在这份 22 个城市的名单中，就包含了浙江的杭州、宁波。

  所以我们看到，开年以来，杭州、宁波中心城区确实未有土地出让。

  图片来源：网络

  当开发商在杭州、宁波的土地储备越来越少，政府又没有提供土地供应，就促使这些开发商，开始把拿地的目光放到了周边城市。

  习惯了在杭州、宁波动辄 50 亿、100 亿的拿地金额，还不一定能抢到核心好地，到了周边的区市县，却忽然发现用这些金额基本可以实现“买买买”的自由，于是出手自然就非常阔绰了。

  第二，杭州和宁波是浙江的两大重点城市，房地产自2016年以来一直非常火热，为了控制房价过快上涨，地方政府也出台了“竞地价、限房价”的两限政策。

  何为“竞地价、限房价”？

  政府在发布土地出让公告里，会明确未来这块地的新房上市价格，这一规定让在杭、甬两地开发的房产商，利润大幅下降，算上财务成本，利润低至 1 个点，甚至有些开发商拿完地，是亏本在售。

  反观绍兴，虽然绍兴在2020年7月发布了“限溢价，竞配建”的土拍政策，但在土拍阶段并没有严格限制未来的销售房价，还是给了很多外来房企想象的空间。

  从近几年绍兴房地产市场的发展来看，整体依然处在上行阶段，虽然拿地时的土地楼面价是地王，但过一段时间，随着周边地价的继续上升，立马就能快速解套，比如：玺园、元垄镜庐、中交花样年春风十里。

  第三，在3月引发“轰动”的土拍信息中，我们发现有一个共通点：它们均是低容积率的“墅级”地块。

  这些地块有高起拍、高成交楼面价，皆是因为当前绍兴在售的叠墅、排屋或合院产品，价格快速上涨。

  这一点，从3月18日越城区的纯新盘——众安古越郡府（PS：这块地就是2020年的楼面价之王）发布的备案价可见一斑，合院最高的备案单价达到了85749元/㎡，刷新绍兴墅类产品备案价纪录，一套 300 多方的合院，总价约为 2800 万。

  众安古越郡府实景示范区

  2800万一套毛坯合院，对于大部分绍兴人是难以企及的高度，但事实上近几年，绍兴**的豪宅是层出不穷的。

  比如：迪荡湖畔的玺园，已领证的排屋最高一套总价有 2447 万；柯岩金昌十里白鹭的合院最高总价有 2638 万；柯西运河边的金昌烟波飞鹭，最高的一套总价更是达到了 4298 万，是绍兴当前当之无愧的楼王。

  这些“墅类”产品虽然总价很高，但基本不愁卖，甚至出现了项目规划一出，就已经有人不问价格就“托人”提前预定的情况。

  金昌烟波飞鹭排屋效果图（仅供参考）

  这一现象，也是很多首次入绍的外来房企所无法想象的。

  我就遇到过一个一线房企的区域老大，当我跟他交流了这一情况，他甚至觉得有些匪夷所思。他表示，真的很难想象作为三线城市的绍兴，竟然会有如此强大的购买力。

  但随着他们对绍兴了解的深入，对这个“藏富于民”的城市也有了更深刻的认识。在新项目的设计上，也加大了**排屋的面积，也大胆提高了排屋的销售单价。

  从某种程度上来说，绍兴金字塔**人群的强大购买力，间接导致了开发商在可以做高端豪宅的低容积土地上的争夺，很多时候甚至是由集团总裁亲自下场参与土地竞拍的。

  随着土地成交楼面价的快速走高，一部分不论是高端改善还是刚需自住的购房者，迅速入市，恐慌性购买地块周边当前房价相对较低的楼盘。

  譬如：保亿湖风雅园，这个位于凤林板块的项目，开年后的热销就是例证。

  项目去年下半年首开时，销售并不理想，但随着周边高价地陆续拍出，性价比越发凸显，所以我们看到今年至今，项目已凭借 352 套的成交量，荣登越城区套数销冠的宝座。（数据来源绍兴房地产信息网，统计截至3.22）

  同样的事情也曾发生在花语江南、玺园等楼盘身上。

  而当前，正在经历房价闯关期的，则有：翠湖隐秀、祥生云境、龙湖天汇等，他们能否像“前辈”一样，顺利售出，则要看接下来的市场走向，当然，这也有赖于后面接棒的新盘价格以及区域的拆迁力度。

  随着镜湖越来越多普通住宅的房价进入 3万/㎡ 时代，购房的门槛也是越来越高。

  对于购房者来说，确实需要买房自住，且手上有余钱的，我建议可以适当运用一些银行的杠杆来买房。

  因为，随着全球大放水的持续，手中的货币贬值速度加剧，想要能够“保卫”自己的资产，在当前买房还是一个非常不错的选择。

  尤其是像绍兴这样，作为长三角城市群-杭州都市圈重要一员的城市，其房产的价值也将随着城市能级的提升，而获得良好的增长。

  本期《旭东说房》的全部内容就是这样，希望对您有所帮助。

  如果您有不同的观点，或是购房建议，也欢迎您在文章底部留言区留言，与大家分享。

  在绍兴聊点买房的事，旭东说房！