正文

  很多时候，我们站在新的一年去总结过去时，总会用“不平凡的一年”来形容。

  这个词，如果用在其他年份，我想可能大家会觉得有些矫情。

  但用在2020年，我想大家都不会有异议。

  2020，对于我们来说，的的确确是不平凡的一年，因为过去的一年，全球七大洲都遭遇了新冠疫情，而现在，这场看不见的“战争”仍在继续。

  旭东说房2020年终秀现场图

  2020，或许是整个世界的一道分水岭，世界在2020年被分成了前疫情时代和后疫情时代。

  在前疫情时代，我们相信，尤瓦尔赫拉利在《未来简史》里所说“人类已经克服长期以来困扰自身的三大灾难‘饥荒、瘟疫和战争’”，我们积极拥抱各种新技术、新观念、新产品，国家经济也随之高速发展。

  当然，一路高歌猛进的，当然还有我们的房价。

  但疫情的突然爆发，让我们的生活突然停滞，身边的一切都仿佛被按下了暂停键，我们才发现“枪炮、病菌与钢铁，才是人类社会的命运”。

  疫情爆发后的1个月里，我们被禁足在家，生活、生产都无法正常展开，周边的世界变得就像真空，一切都失去了活力，我们不知道病毒和希望哪一个会首先到来。

  迷茫、不知所措、无所适从，是当时我们的集体情绪。

  即便是在商战中“身经百战”的企业，在当时也被这突如其来的疫情乱了方寸，“活下去”的欲望，或许在那时达到了迄今为止的最高峰值。

  于是，我们看到——恒大坐不住了。

  旭东说房2020年终秀现场图

  1
土拍市场分析

  2月16日，恒大提出全国楼盘 75 折促销卖房，引爆整个房地产圈和购房市场。

  恒大在绍兴的楼盘虽然不参与 75 折活动，但也基本给出了绍兴政府能允许的最大优惠，也就是备案价的 9 折左右。

  “富贵险中求”，在巨大的优惠面前，自然不缺“勇敢”的购房者，他们不惧疫情，赶到售楼处抢房。

  2月成交数据显示，恒大在绍兴的两大楼盘——郦湖湾和珺睿府，分别成交 62 套和 42 套，位列越城区 2 月成交面积和套数排行榜第一、二名，占据越城区当月成交总套数的 1/3。

  数据来源：绍兴房地产信息网

  眼见着恒大仅用“促销”这一招，就打开了局面，快速“回血”，绍兴其它楼盘，比如：世茂、阳光城等品牌旗下的新盘，也纷纷效仿。

  虽然折扣力度不及恒大，但购房门槛也有极大地降低。

  一时间“千元定房”、“无理由退房”、“享受一次更名权”等优惠活动内容，刷屏朋友圈。

  就在开发商用促销给自己“回血”的同时，政府也释放了针对金融市场的一些利好信息，来提振公众对于中国未来经济的信心。

  2月贷款市场报价利率，也就是LPR下调了，1年期为 4.05% ，5年期以上LPR为 4.75% ，相比1月的LPR，1年期下调了 10 个BP ，5年期以上下调了 5 个BP。

  浙商银行下调了非限购城市首套房的首付比例，从原来首付最低 30%，下调至 20%。

  让利+促销，虽然在一定程度上释放了利好的信号，但抱着“买涨不买跌”心态的绍兴人，却依然没有重拾信心。

  直到农历春节后，绍兴第一场土拍的到来。

  3月27日，越城区原震元制药地块，被众安以 21569元/㎡ 的成交楼面价竞得，创造了绍兴楼面地价新纪录。

  原震元制药地块区位示意图

  这次土拍，就像是一面旗帜，一举改变了今年绍兴房地产市场的走向。

  现在来看，这块地的出让，更像是政府一次深思熟虑后的“城市营销事件”。

  配套成熟、学区优越、小面积、低总价、低容积率、规划地铁……它几乎满足了开发商对优质地块的一切想象。

  这块地的成功出让，也给了绍兴政府极大的信心和可操作指引。

  随后我们看到，在镜湖、柯桥、上虞、诸暨、嵊州、新昌，位于城市核心区的地块纷纷被推上了拍卖台，很多土地起拍楼面价就直接超越了周边地块的成交价。

  这是今年让各区域土拍热情“暴涨”的轰动性出让地块。

  随着上半年，绍兴地价、溢价率不断刷新的信息，频繁刷屏朋友圈，再加上不断上调的备案价，让绍兴购房者从原来的“看空”，转入“看多”，甚至生出房价即将迎来“暴涨”的焦虑，于是纷纷出手买房。

  对于房地产，大家知道，政府一贯的指导思路是要“稳”，冷，不行；热，也不行。

  所以，面对过热的土地市场，政策调控应运而生。

  7月10日，绍兴发布了土拍新政。

  里面有 2 点最为重要，定调了绍兴下半年的土拍市场：

  越城区、柯桥区、上虞区住宅用地价格年涨幅不得超过 4.5%， 镜湖新区不超过 10%， 诸暨市、嵊州市、新昌县不超过 5%。

  明确涉宅地块需采用“竞价+竞配建”的方式公开出让，而且地块的溢价率不得超过 35%，超过后，转入竞报配建人才（公租、养老）等住房面积阶段。

  受第一条政策影响，2020年下半年越城区除了镜湖核心区依然有不少地块出让之外，其它出让的地块均为周边非核心区域，柯桥更是夸张，下半年涉宅用地出让量为零。

  2020年越城主城范围内出让地块位置示意图

  2020年柯桥出让地块位置示意图

  我们来看一下2020全年绍兴土地市场的具体情况。

  2020年绍兴全大市，涉宅用地出让 134 宗，总出让面积约 618.3 万方，总出让金额约 832.9 亿元。

  越城区以 240.8 万方的总出让面积、433.2 亿元的总出让金额和 12390元/㎡ 的平均成交楼面价，均位列各区市县之首。

  柯桥区虽然出让的地块数量最少，但平均成交楼面价仅次于越城区，为11125元/㎡ 。

  而嵊州虽然出让宗数最多，出让总面积排在全市第三，但平均成交楼面价却是最低的，仅为3527元/㎡。

  回顾2018-2020年越城、柯桥、上虞三区的土地情况。

  我们发现从2018年到2019年，三区土地出让的总面积和总金额几乎同步上涨了约 2.6 倍；

  而2020年与2019年对比，最大的变化就是出让的面积虽然少了近 112 万方，但出让的金额却只下降了约 32 亿元，由此，我们也可以看出，2020年，绍兴的成交楼面价相较于过去两年，有了明显的提升。

  再来对比一下各区2018-2020年的出让面积和金额。

  从2018年到2019年，三区的出让面积都有极大的增长，尤其是越城，相较于2018年，2019年的出让面积暴涨约 174 万方，2020年其出让总面积虽然基本与2019年持平，但却是柯桥和上虞总出让面积之和的 2.4 倍。

  相较于2019年，三区在2020年的出让面积都有所下降，但出让金额相对于往年的金额与面积的比值却有明显的上升，尤其是越城2020年出让面积比2019年少了约 3 万方，但出让金额却反而增加了约 25 亿元。

  柯桥和上虞，土地出让的高峰都出现在2019年，2020年的土地出让量有断崖式的下跌。

  来看下2020年绍兴全大市“最贵”的 5 块地。

  分别是：中交&花样年的镜湖官渡4号地块，拿地总价 41.56 亿元；融创越城东光地块 38.38 亿元；金昌柯桥R-40地块 32.84 亿元；金科则水牌2号地块 31.62 亿元；元垄凤北1号地块 27.84 亿元。

  再看一下2020年绍兴大市成交楼面价 TOP5 排行，这里我们以拿地楼面价进行排序，不考虑配建折算的成本价。

  **** 到 TOP5，依次是：

  众安越城原震元制药地块，成交楼面价 21569元/㎡；万科凤南4号地块（限价） 21551元/㎡；禹洲柯桥G-08地块 20545元/㎡；建发则水牌7-1地块（限价） 20524元/㎡；金昌柯桥R-40地块 19737元/㎡。

  事实上，如果算上竞配建的部分，万科凤南4号地块和建发则水牌7-1地块的实际楼面价都是要超过众安原震元制药地块的。

  这是新政后，配建面积排名前 5 的地块。

  值得关注的是，新昌有两个地块的配建面积超过 1 万方，其中，华鸿嘉信新昌七星街道地块，配建 1.42 万方，位列榜首；熠辉新昌南明街道三洞闸1号地块，配建 1.21 万方，位列第三。

  从以上的数据中，我们会发现，2020年绍兴的土地市场整体呈现以下几大特点：

  地王频出，前浪解套，后浪入局。

  2019年让我们大惊失色的高价地拥有者，在2020年成功成为众人羡慕的、具有战略眼光的房企。

  把绍兴三区和诸暨市2019年和2020年的成交楼面价做个对比，可以发现，除了诸暨今年的地王价格稍低于去年之外，越城、柯桥、上虞的地王楼面价都有较高的涨幅，其中，柯桥的地王楼面价涨幅最高，达到了 5790元/㎡。

  如果我们把2019年和2020年绍兴大市TOP的5成交土地楼面价进行对比就会发现，去年全大市成交楼面价第一的“真地王”，今年却连前五都无法入围。

  从2019年和2020年的对比排行来看，TOP5 的成交楼面均价涨幅约高达6000元/㎡。

  张爱玲说：“成名要趁早”，其实拿地也一样，要“趁早”。

  本土房企拿地凶猛，“金元祥”（金昌、元垄、祥生）主攻各地核心区，勤业、深石、大地深入乡镇。

  旭东说房2020年终秀现场图

  2020年本土房企在绍兴的土地市场上，有着举足轻重的地位。

  在核心区，金昌、元垄、祥生正面迎战外来房企；在周边的乡镇，由于外来房企缺乏对这些地域的了解，不敢贸然拿地，就给了类似勤业、深石、大地这样的本土房企以机会。

  我们来看下2020绍兴全大市拿地开发商排名。

  融创继城南东光地块之后，在2020年12月31日，一举拿下黄酒小镇的四宗涉宅用地，成为拿地总金额最高的开发商，总拿地面积约 79.5 万方，拿地总金额约 103 亿元。

  另外，绍兴本土房企在2020年的土地市场上的表现也相当不俗，金昌以总价 47.11 亿元位列第三，祥生以总价 34.68 亿元位列第四。

  我们也统计了2020年绍兴实力本土房企的拿地情况。

  按照拿地总金额排序，依次是：金昌、祥生、元垄、华锦、华颐、大地、勤业。

  比较值得关注的是，大地和勤业，他们虽然没有在主城核心区拿地，但却下沉到了周边城市和主城周边区域。

  比如，大地在上虞和新昌拿地，勤业拿了马鞍街道的商住综合体。

  企业要发展，不是“非核心区不可”，作为更懂得绍兴人的本土房企，下沉到竞争相对较小的区域，也是一种智慧的选择。

  三道红下，高负债率房企，拿地谨慎。

  8月中旬，银保监会主席郭树清，称房地产市场为：现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  当月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，提出了 “三道红线”的管理理念，以预防行业系统性风险，并将于2021年1月1日起全行业推行。

  这三道红线，简单来看就是三点：

  红线1：剔除预收款后的资产负债率＞70%；

  红线2：净负债率大于100%；

  红线3：现金短债比小于1.0倍。

  根据“三道红线”的触线情况，把所有的房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

  所以，去年下半年，被“红牌警告”的房企，一改此前激进拿地的态度，转而忙着去降低自己的负债率。

  经营性综合体地块，出让量增加。

  在今年出让的众多土地中，我们发现，出现了很多明确产业类型、等级、规模、面积以及开业时间、运营要求等条件的涉宅用地。

  比如：华润871地块要建城市文旅综合体、龙湖凤7地块要建设商业综合体、元垄凤1地块要建康养综合体、融创黄酒小镇地块要建民国风情街等等。

  因为，对于政府来说，单纯卖地只是“一锤子买卖”，而他们更希望是，在土地出让后，每年依然可以有持续稳定的、源源不断的财政收入，最好还能提供大量的就业岗位，以及提升区域消费活力。

  为什么绍兴政府敢于提出这么“苛刻”的拿地要求？

  当前中国一线城市的房地产，已经进入了“微利时代”，而绍兴作为一个环杭城市，却还处在初级发展阶段，这自然就成为了众多房企的优质标的。

  面对蜂拥而至的房企，绍兴政府也就自然可以提高准入的门槛，用较高的标准来选择能够真正“与绍兴共建”的房企。

  旭东说房2020年终秀现场图

  2
新房现象剖析

  相对于土地市场的地价屡创新高、一路高歌猛进，新房市场给我的最大感受，可以用《大话西游》里的经典桥段来形容：

  年初需要房地产来提振信心的时候，就叫人家“小甜甜”；下半年为了给过热的房地产降温，就改口叫了“牛夫人”。

  为什么这么说呢？

  受疫情这只黑天鹅影响，年初政府为帮助各行各业渡过难关，相继出台了各类扶持政策，比如：中小企业减免税负、商贸业减免房租等。

  而房地产作为市场经济中重要支柱性产业，政府自然也给到了相应的扶持政策。

  3月、4月，柯桥区政府、绍兴市政府相继发布了《关于应对疫情支持房地产企业发展的通知》，对预售资金、预售证申领要求、交付时间等方面都放宽了条件。

  这两份文件最大的一个差别在于，柯桥区多了一条：2020年4月30日前，对预售备案一年以上的商品房预售房源，允许调整备案价格。

  正是这条政策的出现让柯桥的一些楼盘，实现了备案价的跨越式上调。

  比如，柯西地铁红盘——天圣大越府。

  它的玺园组团28#楼，在2019年4月4日领出预售证时，备案均价是 16368元/㎡，而在2020年的4月7日，它的备案均价上调到了 19968元/㎡，均价上涨了 3600元/㎡，上涨幅度高达 22%！

  除了天圣大越府，恒宇锦园、元垄大都会、元垄尚都会，也都在上半年上调了备案价。

  就在大家以为2020年的备案价审核门槛会持续放松之时，到了6月底，却突然转向了。

  以金昌香湖印月为例，6月，项目的楼王7# 楼政府给到的备案均价为 23583 元/㎡，而在5月份，同一小区，位置相对较差的4#，备案均价却有 24020 元/㎡。

  同样，去年11月，镜湖核心区的武地融创奥璟园遭遇到了业主“维权”，其原因是当月新推的部分房源，相比6月销售的房源，备案总价降低了 20 多万。

  这些引发高关注度的事件背后，其最大的原因就是“房价备案政策的调整”。

  2020上半年，政府允许上调备案价，而到了下半年，却是给了“紧箍咒”。

  10月8日，绍兴市为平抑房价，出台了严厉的政策。

  规定：

  主城区的所有住宅新房，备案房价必须经区、市两级联席会议审议确定。

  一次性申领预售面积不低于3万方且要在10天内全部开放销售。

  3. 对房价上涨压力较大的区域，主管部门要实行“一周一分析、一月一评价”。

  开发商在制定备案价时，会综合考虑土地价格、房屋建安成本、利润率、客户认筹量、市场预期等因素，来确定合适的备案价格。

  但是，对于政府来说，在“稳房价”的前提之下，全年度房价的总体调整幅度是有指标的，所以，一旦房价上行或下探到临界值附近，政府就会出手进行干预。

  因此，从某种角度来说，实际的市场房价，其实是开发商与政府之间的一场博弈。

  旭东说房2020年终秀现场图

  当然，在调节房价过快上涨的举措上，政府除了控制销售备案价外，还在第四季度大大增加了拍卖房的供应量。

  2020年，越城区推出拍卖房约 1990 套，成交 1114 套，柯桥区推出约 500 套。

  越城的拍卖房大部分集中在镜湖核心区的优质区域内，比如：靠近老城区的曲屯家苑、泗汇江小区，以及犭央犭茶湖东西两侧的湖东公寓、大庆景苑、强头家园、合心小区。

  柯桥拍卖房源的位置相对分散，基本主城的各个区域都有拍卖房源。

  2020年越城区热门拍卖房位置示意图

  我们重点来看一下越城区。

  从月度的拍卖量来看，越城区拍卖的时间主要是在12月，拍卖套数超过 1700 套。

  几个热门的小区，拍卖房源分几期拍卖。

  我们做了热门小区起拍均价和成交均价对比图，从图上可以看出，湖东公寓和泗汇江小区的起拍均价和成交均价相差不大。

  但大庆景苑、曲屯家苑、强头家园的起拍均价和成交均价则相差甚远，这主要是因为第一期推出时，参拍和成功拍卖的数量较少，后面几期推出的房源就做了大力度的降价处理，这也是我们之所以会看到参拍人数爆满，拍卖场地不得不调整到绍兴国际会展中心的原因。

  但是，从实际的成交均价来看，基本上与当前该小区的市场价值相当，并没有太多的“捡漏空间”。

  尤其是大庆景苑，12月27日拍卖房源的起拍均价虽然仅 5984元/㎡，不到12月18日拍卖房源 12011元/㎡ 均价的二分之一，但实际的成交均价却达到了 14180元/㎡，超过12月18日拍卖房源 12392元/㎡的成交均价，且拍卖成交率高达 100%，远超12月18日的 14.7%。

  3
新房数据分析

  除了以上这些2020年的热门事件之外，究竟2020绍兴全年的新房市场成交数据是如何的呢？

  2020年越城区新房成交 18541 套，柯桥区成交 16135 套。

  我们对比了 2 个区过去三年各自的成交情况，越城区虽然今年的成交量也非常不错，但相较于2019年，还是有所下滑。

  主要的原因是疫情爆发的1月和2月，成交量下滑非常厉害，两个月的总成交套数仅 1112 套。

  但是到了6月，越城区迎来了成交高峰，总成交套数 2520 套，创造了过去 37 个月的新高。

  随后到了第四季度成交套数出现了明显的下降，到了12月，则出现了翘尾的现象。

  根据实际成交金额和面积，我们做了各板块的新房成交楼面价对比图。

  成交均价最高的是高新片区，达到了 28716元/㎡，主要的发力楼盘是玺园；其次是镜湖片区 24891元/㎡，之后是老城片区 20314元/㎡；陶堰虽然位于主城边缘地带，但由于区域内唯一在售的鉴湖印象以排屋为主，均价达到了 16038元/㎡；袍江片区的均价是 14967元/㎡；江滨片区 10300元/㎡。

  2020越城区销售套数 ****0 楼盘中，镜湖的楼盘占了 7 席。

  春江天镜以 1251 套占据榜首，花语江南紧随其后，卖了 1197 套。

  2020年柯桥区住宅新房总成交 16135  套，比越城区少 2406 套。

  从月度成交套数曲线来看，成交走势基本与越城区一致，但它的成交高峰却比越城区晚了2个月，出现在8月和9月。

  同样，我们也做了柯桥各板块的新房成交楼面价对比图。

  低密豪宅区柯南的成交楼面价最高，为 29021元/㎡；其次是柯桥城区，是 25660元/㎡；之后是钱杨新城，16538元/㎡；福全、兰亭、平水的板块均价是 14592元/㎡；柯桥经济开发区均价最低，为 14078元/㎡。

  在2020柯桥区销售套数 ****0 楼盘中，杭越府因其小面积、低总价，既符合周边地缘客户的经济能力，又满足投资客“小面积、低总价”需求的特殊性，以 1398 套的销售量，位居榜首。

  4
新房特点洞察

  看完新房成交数据，我想和大家分享一下2020年我所观察到的绍兴新房市场的 6 大特点。

  第一，成交呈“哑铃型”的分化：小面积、低总价的住宅和大面积、高总价的豪宅热销。

  小面积低总价的代表有：杭越府、世茂云图、樾芯城，这类产品受到刚需客户和投资客的热捧。

  其中，杭越府全年销售共 1400 套，云图销售约 1100 套，樾芯城首开销售约 320 套。

  大面积高总价豪宅有大平层和墅类产品。

  大平层类的代表有：云锦中心、武地·融创奥璟园，户型面积大部分在 180㎡ 以上，单套总价超 600 万。

  墅类产品的代表有：金昌·十里白鹭、玺园，总价超 2500 万的沿河大面积边套排屋，一房难求。

  旭东说房2020年终秀现场图

  第二，住宅建筑立面“公建化”趋势明显。

  2020年，我们发现一个有意思的现象，越来越多的楼盘采用了“大玻面+铝板/石材”的外立面。

  这种类型的外立面，过去多出现在城市公共建筑上。

  住宅外立面的“共建化”趋势产生的主要原因有两个：

  时尚简洁、具有现代感的外立面，更符合当下的审美标准，成为了很多高端住宅的选择。

  比如：金昌·烟波飞鹭和香湖印月、元垄·镜庐、武地·融创滨湖湾、钱江·彩虹府和彩虹墅等。

  因出让条件规定，必须采用“共建化”外立面。

  比如：城市主干道旁的住宅，政府在出让时就明确要求，外立面要采用铝板，主干道旁的楼幢要统一包阳台，例如：大越路旁的世茂美的云筑、三盛汝悦璟园，凤林路以南的保亿湖风雅园等。

  第三，户型设计更为极致。

  随着房价的不断攀升，想要在越来越激烈的同质化竞争中脱颖而出，更高性价比、更能切中市场痛点的户型设计，就显得尤为重要。

  2020年我们看到了不少优质户型的面世。

  这是一款叠墅产品，来自深石房产开发的上东里。

  不同于常规的“两层一跃”式排布，它采用的是组合型设计，如果要给它取个形象点的名字，可以叫做——乐高式叠墅。

  这样设计主要是出于控制总价的需求，项目所在的平水，周边地缘客户对价格的敏感度比较高，这种类型的小户型，既能满足客户墅居生活的需求，总价又相对可控。

  从销售情况上来看，产品得到了市场的认可，项目9月首开，截止12月中旬，240 套叠墅，仅剩约 40 套未售。

  这是一个85㎡的小户型，位于高铁北站附近的荣安中央公园。

  85㎡做了三房两厅两卫双阳台，同样的功能空间，可能在90㎡以上会比较多见，但在镜湖，5㎡的面积差，总价价差可达到 10 万元以上，这个对于刚需客或投资客而言，具有非常强的竞争力。

  当然很多朋友会说 85㎡ 做出三房两厅两卫双阳台，会不会导致实际房间很小呢？

  其实对于大部分刚需购房者或未来的租房客户来说，“功能性要大于舒适度”。

  随着核心区房价提升，能花最少的钱满足最多的功能需求，远比居住的舒适度来得更为重要。

  另外，这款户型的优秀之处还在于它的可改造性，例如：客厅和南向次卧的隔墙非承重墙，未来也可以拆掉这堵墙，改造出一个更大的客厅空间。

  接下来，我们再来看下2020年高端项目的大平层户型。

  宝能凤林府 205㎡ 户型、武地·融创奥璟园 243㎡ 户型、元垄·镜庐 190㎡ 户型……

  这类户型最大的亮点就是：最大化享受空间，拓宽观景视野，比如：边套户型会把客厅安排在房子的一侧，并通过270°观景落地窗的设计，提升室内空间与自然之间的交互感。

  前面我们提到在2020年豪宅热卖，我想除了资产保值需求、疫情影响居住观之外，还有一点就是，迭代升级的大面积户型，激发了他们对于优质产品的“占有欲”。

  玺园270°观景样板房实景照

  第四，告别毛坯房，进入全装修时代。

  早在2016年浙江省政府就发布了《加快推进住宅全装修工作的指导意见》，文件里提及要全面推行住宅全装修，实现成品房交付。

  所以，近几年浙江省推出的住宅用地，基本都要求开发商需要全装修交付。

  2020年9月，浙江省住建厅再次发布《关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》，规定：

  全装修商品住宅项目应至少设置一套交付样板房。不同装修标准的，应分别设置交付样板房。

  自交付之日起交付样板房至少保留6个月。

  该规定自2020年11月1日起实施。

  柯桥区住建局也在11月9日，发布了《关于进一步做好住宅全装修的补充通知》。

  柯桥城区范围内，全装修交付的楼盘，装修标准最低不少于 1500元/㎡。

  成品住宅交付使用后，五年内禁止擅自拆除、违规装修，对违规装修的，按相关规定依法处理。

  柯桥区的这个补充说明，一时舆论哗然。

  尤其是：1500元/㎡ 全装标准的要求，5 年内不得擅自拆除，这个一刀切的政策，引发热议。

  最主要的原因是，全装修缺乏更细致的规范，并且过去交付的项目品质低于预期，造成了整个市场对于全装修住宅产品的抵触。

  不过，2020年确实也涌现出了许多高标准的全装楼盘，比如：中海·九樾、中国铁建·花语江南、云锦中心、元垄The One、宝业·大坂绿园。

  云锦中心精装样板房实景照

  每一类优秀的产品，总会有一些共性的存在：

  首先是地暖、新风、中央空调成为标配。这些楼盘多选用：霍尼韦尔地暖、大金中央空调等行业高端品牌。

  其次是厨房、卫浴皆选用高端品牌。比如：采用拥有更多收纳空间的系统厨房、卫浴采用汉斯格雅、杜拉维特品牌，智能马桶成为标配……

  再次是地面多采用大理石，客厅电视背景墙采用大块岩板，主卧靠背加装软硬包；

  这一整套组合下来，基本上开发商的对外装修报价都在 4500元/㎡ 以上，而对于业主来说，房子交付后，基本只需要再做些软装就可以入住了。

  宝业大坂绿园精装样板房实景照

  第五，精装修地下室成为新的营销亮点。

  随着绍兴地下停车位价格的持续走高，越城、柯桥两区的车位价格基本在 20 万以上，所以，越来越多的开发商对业主归家的地下室动线仪式感，也愈加重视。

  这是2020年几个比较有代表性的地下室：

  天圣大越府地下室做了吊顶，中海九樾做了地下停车场的样板示范段，云锦中心做了五星级酒店式入户大堂。

  中海九樾精装修地下室示范段实景照

  第六，营销中心和样板示范段，颜值大跃升。

  根据不同的营销核心，我把它们分成了三类：

  第一类是：依托周边地理环境进行设计的。

  比如：位于城东迪荡湖边的玺园，示范区采用宋代建筑风格，占地面积约 3.75 万方，是当前绍兴最大的示范区；

  位于城南会稽山脚下的会稽雲庐，利用地块边上的天然山体，耗时半年，为业主打造了一个近万方的山体公园——颐园。

  玺园售楼处鸟瞰实景照

  第二类是：传递品牌理念和产品价值的。

  比如：中交花样年春风十里的售楼处——莫停酒馆，它由外婆家御用设计师沈雷操刀设计，把绍兴山水连绵、乌篷船悠然自在的意向和传统的饮食方式、黄酒文化相结合，打造出了一个具有浓郁餐厅和酒馆特色的售楼处，传递出花样年味系列产品：万物·见解·常新的理念。

  另外，还有万科芳塔纳丽、元垄中南华著，他们的售楼处也极具“精神堡垒”的意义。

  万科芳塔纳丽售楼处实景照

  第三类是：提升区域城市界面，具有地标性意义的建筑。

  比如：拥有摩天轮地标的柯桥大盘元垄城、夏履桥的宝业·云溪里、钱清的星澜城、马鞍的勤业·未来城、安昌的钱江·彩虹府等等。

  元垄城售楼处摩天轮实景照

  以上，是我对于2020年绍兴新房市场数据以及现象的解读。

  5
峰回路转，春暖花开

  2020年初，上天给了我们一把烂牌，但在我们共同的努力之下，2020依然走出了不一样的精彩。

  如果要对2020年做个总结，我想用八个字来表达：峰回路转，春暖花开。

  旭东说房2020年终秀现场图