正文

  2020绍兴城市变迁

  在上半场，我跟大家分享了2020年绍兴房地产市场的数据和一些新洞察。

  那么，接下来我想跟大家聊聊我们生活的这座城市，在2020年发生了哪些变化。

  对于2020年的绍兴城市，我想用“一拆四融合”来概括。

  1
       拆  迁

  众所周知，拆迁是维持绍兴近几年房价稳定重要的因素，如果说前几年房地产是绍兴经济的压舱石，那么拆迁在一定程度上是绍兴房地产市场的压舱石。

  据统计，2020年绍兴全大市实际总拆迁户数约为 1.26 万户，累计拆迁面积约 490 万方。

  2020年整体拆迁中，越城区的拆迁量最大，当年累计拆迁约 5000 户，拆迁面积约 166.5 万方。

  其中包含了镜湖的立岱、墨庄、梅东、五峰、林头等。

  拆迁签约面积排名第二的是柯桥区，当年累计拆迁约 1600 户，拆迁面积约 151 万方。

  主要拆迁为齐贤的羊山村（约 950 户）、兰亭的联合村、平水的四丰村等。

  主城的上虞区，2020年累计拆迁面积是三大区中最少的，约为 43 万方，但户数比柯桥区多，将近 1800 户。

  其中包括了：沥海街道的南汇村，曹娥街道的高田头村、梁巷村，崧厦街道外五甲村，东关街道新建庄村。

  除主城三区外，诸暨、新昌的拆迁量也是可圈可点，诸暨共拆迁约 1700 户，面积约为 58 万方，新昌共计拆迁约 2000 户，面积约为 50 万方。

  往年拆迁量比较大的嵊州，2020年是拆迁量最少的，总拆迁户数 600 户不到，总拆迁面积约 21 万方。

  我们来对比一下2018-2020年三区的拆迁情况。

  从三年的拆迁总量来看，越城和柯桥的拆迁量逐年递增，上虞逐年递减。

  越城近几年的拆迁主要集中在镜湖和地铁沿线；柯桥2019年的拆迁集中在柯西的小赭村；2020年主要是集中在亚运攀岩馆的建设地，也就是齐贤的羊山村。

  2021年绍兴还有哪些地方会拆迁呢，稍后我会在2021年的市场预测部分与大家分享。

  2
      古今融合

  对于2020年的变化，我们发现有一个词高频出现，就是——融合。

  对于融合，我把它分成了四类：古今融合、产城融合、越柯融合、融合未来。

  接下来，先来看下第一个融合：古今融合。

  说到古城，大家印象中去年古城发生的最大变化是什么？

  最具有轰动性的事件是，绍兴发布在10月13日，发布了一篇《178栋高层建筑将被疏解！让位古城，绍兴，削楼！》的文章。

  这篇文章的发布，意味着绍兴古城非功能疏解和超高建筑削层，将进入快速推进阶段。

  我们可以预见到，未来环城河内约 9.09 平方公里的绍兴古城内，将不再有超过 24 米的高楼。

  那么，绍兴古城未来将会是什么样子呢？

  我仔细阅读了《绍兴古城保护利用总体城市设计》、《古城保护利用条例》、《绍兴历史文化名城保护规划》。

  读完后，感到非常激动，因为，未来的绍兴古城将成为国内非常独特的存在。

绍兴古城鸟瞰图（图片来源：网络）

  首先我们来看一下绍兴古城设定的“三个地”目标：

  以全城申遗为导向的历史文化传承地；以文创文旅为业态的年轻时尚集聚地；以传统风貌为依托的宜居环境生活地。

  请注意“全城申遗”。

  中国目前全城被列入“世界文化遗产预备名录”的，只有湖南湘西的凤凰古城。

  如果未来绍兴古城能够入选该名录，那毋庸置疑，这个吸引力将使得周边的周庄、乌镇、西塘、南浔等江南古镇黯然失色。

  绍兴最大的魅力，在于传统风貌，简单用6个词来概括，就是：水陆并行、河街相邻、三山万户、百桥千巷、粉墙黛瓦、名人故里。

  所以，对于绍兴古城的保护和建设，也基本是围绕着“山、水、城”这三点的复兴展开的。

  落实到具体的动作上，就是“由点及线到面”的推进。

  点，就是绍兴古城内的“一城一桥三故里”，也就是：越子城、八字桥片区、鲁迅故里、阳明故里、书圣故里。

  线，有两条，一条是由“一城一桥三故里”串起的“核心文化展示环”，另一条是以环城河为脉络打造的“生态景观休闲环”。

  两环相扣，文化与休闲、旅游与生活相互融合。

  面，就是合理布局路网结构，科学衔接古城内外道路，加强地下、地面空间的利用，让景点、商区，可到达、可停留。

一城一桥三故里和两环示意图

  上面这些表述大家可能会觉得有些复杂，但我读这些政府对古城总体规划的时候，我想到了一本我今年看过的书——《自行车的回归》，它是法国经济学家、城市规划学家弗雷德里克·赫兰所写。

  他在这本书里介绍了荷兰的一个街区，政府要求进入该街区的车辆，车速要降低至 15 公里/小时。所以很多人索性直接将车停在街区外，改用步行或是骑自行车。

  随着街区内交通速度减慢，小孩可以大胆的到街区里玩耍，房门前的空地被改成了小院，属于居民，而不属于道路，居民可以在门口沿街的人行道边种花。

  行人和自行车增多还有个好处，人流来往增加，街道两侧的底商生意也会随之增加，忠实的老客户增多，生活在街区里或是来此旅游的人，更能享受到生活的烟火气。

  所以，我认为未来的绍兴古城，今年花这么大的代价，打造的方向就是类似刚才荷兰这个街区的方向，叫——城市庭院。

绍兴临河民宿（图片来源：网络）

  以环城河为界，进入城内的瞬间，你就获得了一把开启时光机的钥匙。

  到了这里，人就会放慢节奏。

  2500年的时间，被浓缩在 9.09 平方公里的土地之上，从古越风情的越子城、魏晋风流的书圣故里、唐宋风韵的八字桥，到明清风雅的阳明故里、民国风度的鲁迅故里，每一个中国历史上的传奇时代，都能在绍兴古城里找到缩影。

  来到绍兴，你可以找一家临河的民宿，枕河而居，体验水乡的日夜；你也可以租一只乌篷船，徜徉在旖旎的环城河上，感受沉淀着历史光阴的白墙黛瓦；你还可以乘坐地铁，倏忽间穿越几个朝代，体验截然不同的时代风貌；也可以带上家人和朋友，步行在青石板铺就的弄堂里，寻找地道的绍兴美食……

阳明故里鸟瞰图（图片来源：网络）

  另外，2020年我们还看到，在绍兴古城与镜湖新城交界的地带，还规划建设了让城市风貌顺畅过渡的地带。

  比如：复兴绍兴西大门——迎恩门风情水街；保留传统工业基地，打造城市文旅综合体——华润871LOOP。

华润871LOOP效果图

  所以，这一整套“组合拳”下来，未来绍兴古城的面貌是不是就跃然于目了？

  绍兴古城就是一个真正的没有围墙的历史博物馆。

  如果说，迪士尼贩卖的是快乐，那未来的绍兴古城，将为我们提供的是一个穿越历史，追溯中国文化根脉的机会。

  3
       产城融合

  2019 年 11 月 25 日，浙江省政府批复同意设立绍兴滨海新区，这也是浙江大湾区四个新区中的最后一个。

  时隔一年时间，在2020年11月绍兴发展大会后，官方再次发布《绍兴滨海新区2020-2035年总体发展规划》。

  滨海新区的成立，对于绍兴将会产生什么重要的作用呢？

  最大的作用就是“行政破壁”。

  第一层破壁，是杭绍甬三市之间的。

  “四大新区”是浙江省融入长三角一体化发展战略的重要抓手，各有侧重，差异化发展。

  绍兴可以利用滨海新区这个平台，更深度地对接杭州、宁波以及上海，构筑互联互通的交通网络，建立合作交流机制，促进产业链、创新链的深度融合。

  可以说滨海新区的设立，相当于为绍兴拿到了一张加速融入长三角区域一体化发展体系的 VIP 通行证。

杭绍甬一体化示意图

  第二层破壁，是绍兴市的越城、柯桥、上虞三区之间的破壁。

  通过打造滨海城市副中心、滨海产业核心，整合滨海新区、柯桥区与杭州湾上虞经济技术开发区的产业创新要素，提升产业服务水平，引导集成电路、生物医药、智能制造、纺织印染、新材料、精细化工等产业协同联动，补强绍兴滨海区域缺失的产业服务功能，统筹滨海资源，实现绍兴滨海片区的一体化聚合。

越城、柯桥、上虞产业带示意图

  第三层破壁，是滨海新区内部的整合破壁。

  滨海新区下辖的滨海新城江滨区、袍江经济技术开发区、高新技术产业开发区和镜湖新区四大片区，原先各自均有管委会，而滨海新区的成立，采取“一个平台、一个主体、一套班子、多块牌子”的体制架构，在保留原有***牌子基础上，同步撤销范围内省级以下产业平台牌子。

  这样既能继续发挥***牌子的影响力，又对范围内诸多产业平台进行了精简整合。

  原先审批项目如果是跨区域的，你需要多个管委会审核通过，而现在采用一套班子之后，行政管理、招商引资的效率大大提高。

滨海新区个片区所辖街道示意图

  那么，在这份 15 年的规划方案里的滨海新区是怎么打造的呢？

  记住的一点：城市向海生长、产城融合递进。

  从规划上，我们可以理解为：围绕三个核心、两条轴，实现产业与城市融合共生。

  三个核心就是：镜湖城市核心、区域创智核心、滨海产业核心。

  两条轴就是：城市向海生长轴和新兴产业轴。

  城市向海生长轴，串联起绍兴古城和滨海新区的三个核心，形成一条链接湾区的主动脉，实现城市的更新迭代。

  新兴产业轴，则是以兴越路为轴线，打通滨海新区的四大产业平台。

绍兴滨海新区三核两轴示意图

  这四大平台，具体有哪几个呢？

  以于越路以北区块，也就是以斗门街道北部为主的区域，将打造为传统产业升级平台；

  以生物医药为核心的滨海新城、以智能制造为核心的袍江马山街道北部区域、以集成电路为核心的皋埠，将共同组成新兴产业拓展平台；

  滨海科技城和位于袍江马山街道的绍兴综合保税区将组合成外向产业开放平台；

  杭甬智慧高速以北区域为战略产业预留平台。

  从两条轴的走向上来看，他们交汇于曹娥江两岸，将成为面向全区的创新服务中枢。

  从这份多达 60 页的滨海新区规划中，我们可以看出，绍兴市政府对于滨海新区的整体定位和打造是非常系统性和前瞻性的。

滨海新区四大平台示意图

  4
      越柯融合

  今年，我们在整理一些重大规划时，发现在柯桥和越城行政地域交界的地方，绍兴市政府有非常密集的规划和动作。

  过去的“三不管”地带，在今年成为了新的城市发展焦点。

  首先，从交通上来看，连通两区的主干道正在不断增加和升级。

  在裕民路、兴越路、群贤路、洋江路、凤林路的基础上，目前正在兴建地铁1号线、329高架、二环西路和104高架连接线。

  另外，今年兴越路还开始了拓宽工程，从双向4车道，升级为6车道，并且在镜水路至绿云路的区间，建设高架。

  即将在2021年通车的杭绍台高速，在大越路和兴越路的交叉口，设置镜湖高速出入口。

越柯两区交接地带的纵横网络路网

  其次，在两区交界的地带，还出现了多个大型的建设项目。

  自北向南，分别是：高铁未来城、棒垒球未来社区、东浦黄酒小镇、浙东运河博物馆、鉴湖未来城、福全金三角未来社区。

越柯融合地带大型建设项目（绿线为区界限）

  高铁未来城板块，在2020年除了有4宗涉宅用地出让之外，还有高铁TOD综合体的A、B、C1地块出让。

  根据规划，绍兴高铁北站TOD综合体将建设成为创研科技园。

  规划有 43 万方左右的孵化创研办公场地，同时配套科技会展中心、商务酒店、人才公寓、商业等，将打造成为集研发集聚、交流展示、生活配套于一体的镜湖科技城“都市核”。

  其中，A区块将建设商务酒店、甲级办公楼、旅馆等；B区块将建设一座高 226 米的地标性酒店，国际甲级办公、五星级酒店等；C区块为商务办公和游客服务中心；还未出让的D区块规划建设商务办公、旅馆、配套商业以及住宅。

高铁TOD综合体效果图

  棒垒球未来社区，将以亚运会棒垒球场馆为核心进行打造。

  总规划建设面积约 101 万方，先行区域规划 22.9 万方（不含水域）。

  计划建设商品房、安置房、人才房、商创综合体、社区配套、社区服务中心等及九大场景设施。

  东浦黄酒小镇，12月31日上午9点，总建面近 90 万方的四宗地块同时拍卖，最终全被融创竞得。

  这四个地块中，除住宅和人才公寓外，还将建设民国风情主题文化特色街区、万国美酒情景式主题街区、大型旅游演艺秀剧院、中高端精品酒店、生鲜超市等，要求在2024年底打造完成。

东浦黄酒小镇一-四号地块位置示意图

  浙东运河博物馆，总建筑面积约12.4万㎡，定位于江南水乡文化核心圈，在中国大运河最南端，打造水生态文化示范区与运河文化展示带。

  鉴湖未来城，位于绍兴青甸湖区块，占地约540万方，计划投资 500 亿，将引入公园城市理念，打造一座在整个长三角区域具有引领性的未来之城。

  福全金三角未来社区，规划单元范围75.03万方，实施单元范围23.16万方，总建筑面积约 62.3 万平方米，总投资约 68.8 亿元。

  项目设计以对旗山为核心，融合市民广场、文体中心、康养中心、文化馆等功能，实现EOD模式的柯桥样板。

柯桥福全金三角未来社区概念图

  从几个项目所在的位置来看，它们基本上位于大越路的两侧，由此，我们也可以预见到，未来越城和柯桥的交界处，将不再有泾渭分明的城市天际线，而是互相交融，连成一片。

  做一个超前的畅想，如果说解放大道是越城区的中心轴，金柯桥大道是柯桥的发展主动脉，那么，在不远的几年里，大越路沿线或将成为越城和柯桥合力共创的重要板块。

  5
      融合未来

  今年浙江省有一项重点在推的工程的建设，也是非常引人注目。

  就是我们的未来社区。

  刚截止目前，浙江省已发布两批未来社区试点建设名单，绍兴一共入选5个，除了刚才分布在越城和柯桥之间的棒垒球未来社区和福全金三角未来社区之外，还有上虞鸿雁未来社区、滨海新区沧海未来社区和嵊州白莲塘未来社区。

绍兴第一、第二批未来社区分布图

  那么，什么是未来社区？

  继2014年推出“特色小镇”模式之后，浙江省在2019年又率先提出“未来社区”——这个听起来似乎带着些科幻感的概念。

  2020年3月《浙江省未来社区建设试点工作方案》（以下简称《方案》）正式发布。

  《方案》对未来社区的内涵作了明确阐释，提出了“139”顶层设计。

  具体来说，就是以人民美好生活向往为中心，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

未来社区“139”顶层设计

  这个“139”的顶层设计，是不是听起来似曾相识？

  没错，从社区更新的角度来看，“未来社区”概念的提出并非凭空而起，而是整合了之前提出的诸多社区更新的概念。

  比如：智慧社区、社区O2O、低碳社区、社区微更新、缤纷社区、15分钟社区生活圈等。

  而它最大的创新之处就在于，把这些既有概念做了系统性的统筹，改变过去碎片化的，不成体系的，根据经费进行局部、零散的单点式的更新，比如：扩大停车位、修整楼道、增加公共设施等，升级为社区整体的、全面的更新，以期在短时间内实现1+1>2的效果。

  而在未来社区的治理场景中，社区治理将依托物联网、云计算等智慧手段，整合“线下”现实社区和“线上”虚拟社区，将政府、开发商、第三方部门、居民等各类参与主体都纳入到智慧化的网络治理平台中，通过资源整合与协商合作，共同提高社区的治理效能。

  而在物联网、云计算等智慧手段方面，浙江具有更多的数字经济的产业优势。

  2018年，浙江省将数字经济列为全省的“一号工程”，当年浙江省数字经济总量达到 2.33 万亿元，较上年增长 19.26%，占GDP比重达 41.54%，高出全国平均水平 6.74 个百分点。

  在数字经济领域，浙江省拥有大批龙头企业。

  比如：推出了ET城市大脑的智能城市解决方案的阿里云；在智慧教育和智慧医疗领域已形成了场景化解决方案的网易云；占据全国安防领域将近60%市场的海康威视和浙江大华。

  同时，浙江许多传统行业的企业也纷纷踏足数字经济，比如：吉利汽车在智慧出行、绿城在智慧物业领域，都有迅猛的发展势头。

  所以，未来社区不仅仅是一项民生工程，更是浙江省对于产业的长远布局。

浙江数字经济产业示意

  在《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》中，政府也明确提出要“将未来社区作为数字经济‘一号工程’创新落地单元”。

  由此，我们也可以看出浙江省推行未来社区，意在推动数字经济产业的加速发展。

  举个例子：在智慧安防方面，监控摄像头、人脸识别门禁系统、智能梯控、红外感知电子围栏、安防机器人……单说社区安防的硬件设施安装，每个社区就能带来千万金额的订单。

  若将单个社区整体更新算在内，所能驱动的关联投资将达到百亿量级。

  例如，绍兴5个未来社区试点项目总投资约 250 亿元，仅这一项，就约占绍兴市2019年全年GDP（5780亿）的4.3%。

  根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》，到2019年底，浙江要培育建设省级试点20个左右；到2021年底，培育建设省级试点100个左右；2022年开始，全面复制推广。

  所以，如果未来社区在浙江全省全面复制推广，拉动的投资量级将不容小觑。

旭东说房2020年终秀现场图

  2021绍兴房地产发展预测

  1
       土拍计划

  2021年计划出让的土地目前政府还未公布，但从2020年年初政府发布的供地计划来看，没有在2020年挂牌出让的土地，有望在2021年继续拿出来拍卖。

  我们整理了一下涉宅用地。

  越城区共有 18 宗：

  镜湖除了已发布公告，将在1月11日出让的奥体边03-09-1地块外，还有4宗，分别是：凤林西路以北6号、7号地块，梅山东侧3号地块，棒垒球未来社区。

镜湖2021可出让地块位置示意

  高新片区有 4 宗，分别为：则水牌7-2地块、瓦窑头地块、胜利东路周边商住地块、广电地块。

高新片区2021可出让地块位置示意

  老城区内有 9 宗，分别为：壶觞地块、雄盛地块、娄宫江西侧地块、亭山1号地块、任家塔双牌楼地块、原寨下地块、晴园北地块、市立医院北侧地块、坡塘路以东地块。

  江滨片区有 2 宗，为江滨区E-5-4、E-7-9地块。

老城区2021可出让地块位置示意

  柯桥区有 8 宗。

  主城区地块有1宗，为：R-41地块；

  柯岩有3宗，分别为：A-08、A-21、D-26地块；

  另外还有柯经开（2018）19地块，福全JSJ-01地块，兰亭任家畈1号地块，稽东2018-01地块。

柯桥城区及柯岩2021可出让地块位置示意

  上虞区有 14 宗，除了将在1月19日出让的城南N8-3地块外，还有：城北55号、城北69-3号，滨江新城23-2号、2018-1号，上虞经开区【2019】J4，浙大网新东南侧地块以及周边街道和乡镇等地块可供竞拍。

  2
      拆迁摸排

  2020年12月，越城区房屋征收办公室公布了2021和2022年的拆改项目摸排表。

  从拆改区域来看，主要集中在镜湖和袍江。

  2021年镜湖拆改项目涉及5个村，分别是：环㹧犭茶湖周边的西山头村、山泉村、七里江村、庄头村，以及镜湖袍江交界的外谷社居委会。

  拆改涉及总户数约 2095 户，总面积约 48 万方。

2021镜湖拆改村庄点位示意

  2021年袍江拆改项目涉及 12 个村，主要集中在三个区域：

  第一个区域是镜湖袍江交界交接板块，涉及的城中村有：里谷社居委会、洋江村、坝头丁、袍渎、方徐、永宁村。

  第二个区域是袍江两湖东侧区域，涉及的城中村有：恂北村、西豆姜。

  第三个区域是综合保税区板块，涉及的城中村有：东星、宁六、直乐施、赏余。

  拆改涉及总户数约 4040 户，总面积 80.9 万方。

2021袍江拆改村庄点位示意

  2022年越城拆改项目以袍江为主，共计 11 个村，主要集中于两个区域：

  第一个区域是袍江两湖东侧区域，涉及的城中村有：永兴、永乐、东豆姜、檀渎、储墅、储二、亭渎。

  第二个区域是综合保税区板块，涉及的城中村有：宁双、陆家埭。

  另外就是位于绍兴高速出入口附近的：西堰、东堰。

  拆改涉及总户数约 3964 户，总面积 83.3 万方。

2022袍江拆改村庄点位示意

  3
       库存统计

  再来看一下截至2020年12月中旬越城和柯桥的库存情况。

  1

  越城区总库存 3.3 万套（规划审批出房源），其中已经领出预售的房源约有 4000 套，未领出预售证的约有 2.9 万套。

  镜湖片区，包括灵芝、东浦两个街道，总体库存占比最高，总库存高达 2.1 万套，占比越城区总库存的 64%，已经领出预售的房源约有 2500 套，未领出预售证的约有 1.9 万套。

  库存中低密产品（叠墅、排屋、合院）约有 2500 套，其中叠墅产品最多，约有 2000 套，排屋约有 480 套。

  镜湖洋房和高层类产品约 1.9 万套，其中110方以内的户型有 8000 套，111-150方的户型为 7500 套左右，151方以上的户型约有 3300 套。

  越城区排名第二的是高新片区，包含皋埠、东湖、稽山、迪荡四大街道，总体库存量约为 4700 套，占越城区总体库存的 14%。

  该区域主要洋房和高层类产品库存较大，面积主要集中111-150方区间，约有 2100 套，110方以内的约有 1600 套，库存大多集中在武汉地产的则水牌地块和玺园项目。

  老城区随着几个新项目的补入，总库存量在 4000 多套，其中低密产品有 800 多套，与其他区域不同的是，老城区合院数量占各区域最多，约有 440 套，主要是众安古越郡府和华润871项目。

  洋房、高层类住宅库存共有约 3200 套，其中主要是城南和樾府项目占比最大，达到了 2000 多套。在具体的面积配比上，改善类户型较多，约有 2400 套，110方以下的只有 700 余套，151方户型约为 140 套。

  越城区往年的库存大区域袍江，目前库存较少，约为 2500 套，相比最高峰年去化 4-5000 套比，这样的库存需要快速补仓，除了明年即将上市的禧悦府，拥有 1000 多套外，其他均在 500 套左右。

  需要注意的是，袍江明年新增约 350 套低密产品，有约 250 套是叠墅产品。洋房和高层类产品，约有 1100 套，面积均在150方以内。

  除了以上已经在售或者发布规划的楼盘之外，截至目前，越城区还有 8 宗地块未发布规划。

  比如：住宅建面约17万方的元垄康养综合体、约70万方的东浦黄酒小镇，约26.4万方的金科则水牌2号地块，以及上海余坤皋埠三泾3号地块、建发则水牌7-1号地、华锦YC-17G-06地块、驭远滨海〔2020〕J2地块、亿昌滨海地块。

  总住宅建面约 156 万方，预计将入市的住宅约 1 万套。

  再加上越城目前约 3.3 万套的已知库存，2021年，不计即将出让的地块，越城的库存量已高达约 4.3 万套。

  2

  看完了越城区，我们再来看看柯桥区。

  截至2020年12月中旬，柯桥区约有库存 2.5 万套，其中领出预售证的约有 6000 套，未领预售证的约 1.9 万套。

  柯桥库存最大的是柯桥经济开发区，包含了安昌、齐贤和马鞍三街道，达到了 9000 套的库存。

  可能大家会觉得很惊奇，好像这里并没有这么大的库存。

  确实，目前该区域可售的仅为 1000 套，但位于齐贤的天圣高铁板块项目，是一个 65 万方的大盘，拥有近 5000 套房子，也将在2021年入市。

  柯经开库存中低密产品仅为 900 余套，主要以高层为主，约为 1 万套，占比 50%以上的还是110方以内的户型，111-150户型的占比45%。

  柯桥区库存排名第二的是钱杨新城，总库存达到了 7000 多套，已领出预售证的约有 1400 套，未领出的约有 5600 套。

  在钱杨新城中高层的占比非常高，总库存约有 6000 多套。110方约有 3500 套，110-151户型约有 2300 套。

  主要集中在钱清的星澜城，夏履桥的宝业云溪里和融杭府。

  今年柯桥主城区华舍街道、柯桥街道的库存显得有些紧张。

  总库存仅约 5600 套，其中低密产品更少，仅约 300 套。

  前柯桥主城区洋房或高层产品，库存量面积段最多的是151方以上产品，约有 2100 套，第二是110-151段产品，近 2000 套，最少的反而是小面积110方以内，约为 1300套。

  传统柯桥低密集中区的柯南，目前库存约为 1300 套，但排屋量也仅为 130 套左右，反而是洋房类110-151方的产品较多，有 800 多套，其余皆为110方以内的户型，400 套左右。

  柯桥区的其他的例如福全、平水，目前库存约为 1500 多套，其中福全占比最多，达到了 700 多套，其中高层和洋房类户型主要集中在110-150方，占 50%以上。平水排第二，约 500 套，110方户型为主。

  当然，今年年初平水还会推出2块土地，补充到平水库存。

  4
      给2021入绍房企的两个问题

  第一，“供需关系”还能决定市场的走向吗？

  刚刚看过绍兴越城、柯桥两区的库存，我们可以很轻易的发现，绍兴当前的各区域供应量存在着极大的差异。

  A. 供应量趋紧的板块，比如柯桥中心城区、袍江、滨海片区，由于供应量无法及时补充，可能会引发“恐慌性”购房。

  以柯桥中心城区为例，目前可售房源仅 5700 套，而2020年城区的销售量超 6000 套。中心城区库存不足 12 个月。

  种种迹象表明，柯桥中心城区若不及时补充库存，2021年或将迎来房价再次上涨，购房者抢购的现象。

  B. 而面对区域库存高企、竞争激烈的房地产市场，比如：镜湖、杨汛桥，在保证企业正常发展的前提下，我的建议“快销”不如“慢熬”，用时间换取更多的利润空间。

  给大家提供一个案例。

  中国铁建花语江南和玺园，这两个项目在首开阶段，都遇到了市场价格的天花板，但他们并没有选择通过降低售价来达到快速去化的目的，而是利用这一段时期，不断地为产品赋能，提升产品和品牌的形象。

  于是，随着绍兴地价的不断升高和同时期项目的售罄，这两个项目的价格和品质优势逐渐凸显，这两个楼盘在今年都获得了绍兴全大市销售金额第一、第二的好成绩。

  干房地产销售，遭遇市场的“低谷期”是正常的，研究绍兴房地产的成交情况，我们可以发现近几年绍兴房地产销售的高峰和低谷周期在变短，市场可能因为一纸政策遇冷，也可能因为一个拆迁供不应求。

  但我们始终要坚信，绍兴作为环杭城市圈中的重要城市，城市各方面的经济数值和人均购买能力依然具备优势，加上长三角一体化国家战略，绍兴依然处在前所未有的大发展时代的趋势之中。

  所以，我想对拥有绍兴核心区地块的开发商说：好好珍惜你手上的项目，这有可能是你在绍兴核心区拿到的最后一块土地。

  无论市场行情如何，我们都要坚持走产品品质和品牌口碑化道路，并根据不同市场情况，调整自己的营销策略，守正出奇，就一定可以迎来前方春暖花开的明天。

  C. 与其在镜湖高价拿地，不如下沉到非核心区域，寻找市场空白点。

  当前绍兴核心地价门槛颇高，高价拿地后，可能需要一个长时间等待过程，若想实现快速出货，建议可以考虑主城区的周边，以杭越府、云图、漓江华庭为例，当时拿地价均要远低于核心区，如今看来，他们不仅卖出来速度，也卖出了利润。

  从这几个案例，我们可以知道，在核心区的周边市场存在供应量少和产品无法满足当地区域老百姓居住需求的情况，再加上近几年，绍兴快速上涨的房价，已经彻底点燃老百姓的投资热情，相对于竞争激烈的核心市场，这里可能存在着更多的机会点。

旭东说房2020年终秀现场图

  第二，什么样的房企，在绍兴会“长盛不衰”？

  A.对人负责的房企，将会成为房地产下半场中不可忽视的新力量。

  在这里，我想举例两个楼盘：天圣大越府和源盛云锦中心。

  这两家项目并没有很多品牌房企楼盘所拥有的总部系统支撑，他们的产品设计看起来也不成体系，但是他们在整个项目开发过程中，都带着很强的业主思维，会不断征求媒体、业主、物业公司的建议，并不断地去做修正和提升。

  比如：他们为了提升业主归家动线的尊贵感，多次到杭州考察诸如“银杏汇”这样的豪宅地下车库，并且根据自己项目的实际情况，做了优化升级，打造出了超出业主期待的精装修地下室，提升了柯桥众多楼盘地下室的交付标准。

  再比如：他们极为重视业主未来的居住体验，都为项目聘请了业界一流的物业服务公司，天圣大越府聘请绿城物业，云锦中心聘请第一太平戴维斯为物业服务顾问，并对这些物业公司提出了极为细致的服务要求。

  我相信，天圣和源盛如果未来还有项目入市，一定会有不少的老业主会继续“跟投”。

  B.定位清晰、标签明确的房企，更圈粉。

  现在进入绍兴的房企有很多，一个楼盘有多个房企参与开发的情况也非常普遍，但想要让普通老百姓能说出各自开发商的核心优势，却似乎很难。

  我也经常收到一些来自开发商的咨询：我的品牌怎么能卖出溢价？

  我想你需要问自己两个问题：

  A. 我有什么？也就是，我的品牌特色是什么？

  B. 我能满足业主的哪些需求，解决哪些痛点，提升怎么样的生活体验？

  在这里我想举例绍兴本土房企——金昌和宝业，给大家做一个参考。

  提及金昌，大家能想到应该是他们的口号：“开发的是房子，留下的是文化和历史”以及曲线立面；而提及宝业，绍兴人能想到的就是“好房子，宝业造“以及他们的百年宅。

  这些清晰的定位，其实是“精准圈定客群”的一个有效手段。

  你怎么给自己贴标签，你就会怎么行动，你怎么行动反过来又会强化你的标签。

  比如，金昌在香湖印月之后，再次升级了他们产品外立面，推出刷新住宅建筑想象力的烟波飞鹭；宝业在新桥风情的百年宅之后，在大坂绿园升级为百年科技宅。

  这每一次的升级，不但是他们在各自擅长领域潜心研究的结果，同时也更进一步地强化了他们在购房者心中的产品标签和形象。

  以上几点，是我对过去一年绍兴房地产的观察，希望能对大家有所启发。

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  5
      2021 寄语

  心中有衰所见皆衰，心中有荣所见皆荣！

  面对同一个房地产市场，有人说绍兴就像一个盲盒，处处充满惊喜；也有人却说，绍兴的房地产是一袭华丽的旗袍，上面爬满了虱子。

  我们常常听说，悲观者永远正确，乐观者永远成功。

  但我想说，悲观者不一定正确，但悲观者是清醒的。乐观者不一定成功，但是乐观者是进取的。

  最后，期待大家在2021年能为绍兴带来更多优秀住宅作品！

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  特别说明：

  本文所涉及的城建规划及各类数据，仅供参考，具体以政府发布为准。