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  欢迎收听《旭东说房》第 130  期节目。

  第30期：库存告急，2021柯桥主城还有哪些新房可选？来自识越地产频道00:0011:50

  1月6日，我举办了《旭东说房2020年终秀》，活动得到了很多房地产业内和购房者的支持和认可，在此再次感谢大家的厚爱！

  旭东说房2020年终秀现场图

  今天这期节目，我就针对我在准备《年终秀》，整理相关资料时，发现的一个新情况，来跟大家聊聊，很多人所关心的2021年柯桥中心城区内如何选房的问题。

  在回答“如何选”之前，我们首先需要了解有多少房子可供我们选。

  那么，我们先来盘点一下柯桥新房当前的库存情况。

  1 柯桥新房库存分析

  什么叫做库存？

  简单来说，就是指：房地产公司手上可供销售的住宅新房。

  包括：已经领出销（预）售证的新房，和已规划但还没有领出销（预）售证的新房。

  在分析柯桥各个板块库存之前，我根据政府对区域的定义，把柯桥按街道划分为5大板块，方便大家理解。

  它们分别是：柯桥中心城区（含：柯桥街道、华舍街道）、柯桥经济开发区（含：安昌街道、齐贤街道、马鞍街道）、柯南（含：柯岩街道、湖塘街道）、钱杨新城（含：钱清街道、杨汛桥街道、夏履镇）、其他片区（含：福全街道、兰亭街道、漓渚镇、平水镇、王坛镇、稽东镇）。

  截至2020年12月下旬，柯桥区约有库存2.5 万套，其中领出预售证的约有6000 套，未领预售证的约1.9 万套。

  柯桥库存最大的是柯桥经济开发区，拥有9000 套的库存。

  可能大家会觉得很奇怪，好像这里并没有这么多房子可卖。

  确实，目前该片区可售的仅为1000 套，主要集中在：金樾玖著和钱江彩虹府。

  但位于马鞍街道的勤业未来城将有1000 多套要入市，还有就是位于齐贤的天圣高铁板块项目——一个65 万方的大盘，拥有近5000 套房子，也将在2021年下半年陆续开卖。

  勤业未来城住宅效果图

  库存排名第二的是钱杨新城，总库存达到了7000 多套，已领出预售证的约有1400 套，未领出的约有5600 套。

  库存排名第三的是柯桥中心城区，总库存仅约5600 套，已领预售证的约2000 多套，未领预售证的约3600 套。

  传统柯桥低密集中区的柯南，目前库存约为1300 套，福全、平水等片区目前库存约为1500 多套。

  宝业大坂绿园主入口效果图

  看完各板块2020年末的新房库存，我们再来对比一下2018年-2020年柯桥总体的库存情况。

  我想，可以用一个词来概括：稳步增长。

  2018年末、2019年末、2020年末，柯桥区新房库存分别为：2.3万套、2.4万套和2.5 万套。

  但是，对每个板块进行对比，我发现柯桥中心城区的库存下降的非常厉害。

  2019年末，柯桥中心城区新房库存约1.06 万套，而到了2020年末，柯桥中心城区新房库存仅5600 套。

  由此可见，虽然受2020年疫情的冲击，但柯桥中心城区一年的去化量在5000 多套。

  而这5600 套的新房库存中，已经包含了2020年柯桥中心城区推出的R-40地块和G-08地块的规划入市套数。

  也就是说，如果今年柯桥中心城区没有涉宅用地推出的话，不足12个月，当前的库存将在未来的一年内陆续被清空。

  尤其是类似排屋、合院、叠墅之类的高端低密产品，在中心城区的库存仅约300 套。

  从2020年柯桥中心城区类似云锦中心、金昌香湖印月之类高端产品热卖的情况来看，2021年中心城区的高端住宅产品，很有可能出现“抢房”的情况。

  云锦中心实景照

  2 柯桥土地市场分析

  为什么柯桥中心城区的新房库存会下降的这么快呢？

  原因有两个，一个是卖的快，另一个是土地供应较少。

  从2020年柯桥区成交套数排行榜来看，销售前10 的楼盘中，有6 个位于柯桥中心城区，包含年销售近千套的柯东元垄城、柯西的公元2020、元垄中南华著等。

  从各个楼盘所推出的户型面积段来看，中心城区基本涵盖了刚需、改善、高端置业这三种需求，所以，2020年的去化才会相对较快。

  另外，就是2020年柯桥总体土地供应大幅减少。

  2019年柯桥涉宅用地的供应面积约86.1 万方，2020年则锐减到55.5 万方，减少了30.6 万方。

  通过统计，全年出让的8 宗涉宅用地中，柯桥中心城区仅占2 宗，就是金昌烟波飞鹭的R-40地块和禹洲G-08地块，总占地面积约16.6 万方，仅占总出让面积的30%。

  2020年柯桥区全年出让土地位置分布示意图

  那么，2021年，柯桥预计会有多少土地出让呢？

  据政府相关部门透露，2021年柯桥的供地指标约为1600 亩，差不多是107 万方。

  但是，值得注意的是，这个107 万方中，不仅涵盖了商业、住宅，还包括政府经营性用地，比如：会展、体育馆等用地。

  而且，这1600 亩的指标不单单是柯桥中心城区，柯桥其他板块也要均分这些土地指标。

  截止目前，平水已出让3 宗涉宅用地，总占地面积超7 万方，而柯桥中心城区还未有土地出让信息发布。

  由于2020年中心城区出让的禹洲G-08地块和金昌R-40地块的成交楼面价已经分别为绍兴全大市拿地楼面价的第三和第五位（截至2020年12月），所以，2021年想必柯桥中心城区出让的土地其楼面价也不会低于当前市场的预期。

  政府为了平衡全大市的楼面价，我认为在2021年同样也会采取和2020年一样的土地供应策略，就是给到柯桥中心城区涉宅用地供应量的指标依然是较少的。

  所以，从目前来看，2021年柯桥的新房供应量还是趋紧的。

  因此，如果你在2021年有买房的打算，不如趁年前这段时间，走访售楼处，进行细致了解。

  金昌烟波飞鹭效果图

  3 2021买房如何选？

  那么当前，柯桥中心城区有哪些房子可供选择呢？

  从买房用来居住的需求来看，我们一般分为刚需、一般改善和高端改善3 类。

  所以，我把柯桥中心城区的新房库存按照这3 类需求做了面积段和产品类型上的划分。

  110㎡以内的洋房、高层为刚需产品，110㎡-150㎡的洋房、高层为一般改善产品，150㎡以上的大平层和排屋、合院、叠墅为高端改善产品。

  从柯桥中心城区的库存情况来看，目前 110㎡ 以内刚需产品的供应量是相对较少的，仅约1300 套，主要集中在元垄城、元垄中南华著和公元2020。

  110㎡-150㎡ 的改善产品约 2000套，主要集中在元垄城、恒宇锦园、公元2020、金昌烟波飞鹭和元垄中南华著，而2020年销售火热的宝业大坂绿园、金昌香湖印月和天圣大越府还有不到100 套的库存，另外，还有位于瓜渚湖北岸的纯新盘湖畔悦园有约60 套中等面积房源。

  高端改善产品超2300 套。

  库存量最高的是2020年新出让地块R-40上的金昌烟波飞鹭，排屋50 套、合院14 套、叠墅150 套、150㎡以上的大平层约620 套。

  库存排名第二的也是2020年新出让地块，禹洲的G-08地块，有排屋约50 套，大平层约600 套。

  纯低密产品，除了上面2 个楼盘外，仅剩万科芳塔纳丽有约30 套的叠墅可售。

  其他终极改善类产品均为150㎡ 以上的大平层，主要分布在元垄城、湖畔悦园、大坂绿园和公元2020。

  所以，想在柯桥中心城区买房，可以对照上面的库存面积配比，根据自己的需求去看房。

  但是值得注意的是，由于大部分的库存集中在少数的楼盘上，再加上今年中心城区由于高企的地价，出让的土地数量会非常有限，而柯桥老百姓的购买力随着纺织业的回暖也在同步提升。

  这三项要素的叠加，将会促使柯桥中心城区的新房市场进入“寡头时代”，这就很难避免会出现开发商囤积居奇或加价售卖的情况。

  元垄城临街示范区实景照

  当然，你可能会说现在房子的备案价，政府都是有审核机制的，不可能会出现大面积房价“跳涨”的情况。

  但我们换个角度来看，如果开发商高价拿地，却没有利润，他最有可能采取什么策略呢？

  答案，我想大家也都知道，就是降低住宅产品的标准和品质，来控建设成本。

  所以，我认为在2021年买房，有2 点是可以作为避坑参考的。

  第一点，选择核心地段。

  由于柯桥中心城区可供出让的土地越来越稀缺，所以，越是周边配套完善、景观资源丰富的楼盘，未来的保值和增值空间就会越大。

  第二点，选择市场口碑好的品牌所打造的项目。

  同样是在中心城区，两个楼盘周边配套、内部细节、价格都差不多同等的情况下，一定要首先市场口碑好的。

  我们常说，优秀是一种习惯，当一个开发商将自己定位为：高品质住宅开发或专门打造“豪宅”时，那么他所出来的新产品，即使没有跨越性的提升，也不会低于此前开发的产品。

  天圣大越府实景照

  好了，本期《旭东说房》的全部内容就是这样，希望对您有所帮助。

  如果您有不同的观点，或是对2021年买房有什么其他的建议，也欢迎您在文章底部留言区留言，与大家分享。

  最后，跟大家提醒一下，我原先的官方公众号“搜狐焦点网绍兴站”已升级为“识越地产频道”，欢迎大家继续关注，及时了解绍兴房价动态走势。

  在绍兴聊点买房的事，旭东说房！