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旭东说房:绍兴主城土地起拍价破2万/㎡,或将成常态!
来源:新浪乐居2021-03-15 08:52:47
摘要
旭东说房:绍兴主城土地起拍价破2万/㎡,或将成常态!

  大家好!

  欢迎收听《旭东说房》第 134 期节目。

  第134期:绍兴主城土地起拍价破2万/㎡,或将成常态来自识越地产频道00:0009:02

  “好雨知时节,当春乃发生。”

  每年农历年后的土地出让情况,几乎影响着这一年大家对于楼市的预期和信心。

  就在3月初的10天里,浙江省杭州、宁波、温州、湖州、金华等 8 个城市的土地成交楼面价,创了新高。

  尤其是3月10日,义乌作为金华的一个县级市,一宗容积率高达 2.4 的住宅地块,更是拍出了 36030元/㎡ 的楼面价,甚至刷屏了绍兴人的朋友圈。

  截止目前,春节后绍兴虽还未有土地开拍,但从主城区已发布出让预告的越城区则水牌7-2号地块(3月24日出让)、镜湖新区梅山东3号地块(3月26日出让)以及柯桥区柯岩B-48地块(3月30日出让)三宗地块来看,起拍价均不低。

  尤其是则水牌7-2号地块 20879元/㎡、柯岩B-48地块 19800元/㎡的起拍楼面价,更是刷新了各区起拍价的纪录。

  对比一下则水牌7-1地块和7-2地块,几乎一样的土地属性,不到3个月的时间,7-2地块的起拍价,就比宁德兆悦7-1地块的成交楼面价高了约 350元/㎡。

  再看柯岩板块上的 B-48地块,上一块与其容积率相近的是柯岩 A-05地块,也就是现在的金辉半岛云著,其在去年1月出让时,成交楼面价约 1.4万元/㎡。

  对比综合来看,区位优越性低于 A-05 的 B-48地块,时隔 14 个月,起拍楼面价就比前者成交价高出了近 6000元/㎡。

  作为“一锤定音”全年土地市场的“开局之拍”,如此迅猛的起拍价涨幅和如此高的起拍价,难道政府就不怕“有价无市”,出现流拍,影响全年的土地市场吗?

  是不是有担心,我们不好臆测,但我们不妨“从结果推导原因”,试着来推测一下政府敢于如此定价的原因。

  第一,绍兴正处于高速发展期,仍需要大量的资金用于城市发展建设,对土地财政的依赖度依然较高。

  2020年,绍兴全大市土地出让总金额为 942 亿元,全大市一般公共预算收入约为 544 亿元,因此,绍兴对于土地财政的依赖度【土地出让金/(土地出让金+一般公共预算收入)】高达约 63.4%。

  2021年,绍兴对于土地财政的依赖度又会如何呢?

  以镜湖新区为例。

  2021年,镜湖新区计划实施的国有企业投资项目+村居拆改投资金额,约为 160 亿元,而全年出让经营性土地约为 1295 亩,计划实现出让金 120 亿元以上。

  土地出让金对镜湖发展所需资金占比高达 75%。

  2021年镜湖新区拆改及推地计划

  第二,随着房价的上涨,拆迁安置费用也在同步上涨,再加上拆迁后土地并非即时出让,所以会产生大量的资金成本。

  据《灵芝街道张市村集体土地上房屋征收实施方案》显示,2021年其房屋征收货币补偿比准价为 15538元/㎡,算上其他的各项补贴,折算下来拆迁补偿款有可能会达到 2万/㎡。

  而如果在拆迁过程中遭遇钉子户,地块多年都未能实现完整拆迁的,那么政府的资金成本则会更高,再加上地块周边城市建设和生活配套的逐渐完善,地块的价值也会同步提升,未来的出让价格自然也将随行就市,同步上涨。

  第三,2020年发布的绍兴土拍“新政”,影响土地的定价标准。

  过去绍兴的土地出让竞价机制中并没有设置上限门槛,这就造成了土地溢价率的不断走高,尤其是像上虞、诸暨等土地价格相对不高,但区域经济实力较强、老百姓购买力较高的城市,溢价率破百的情况也并不少见。

  为了给“过热”的土地市场降温,去年7月初,绍兴土地新政发布,正式对出让的涉宅用地,实施“限地价、竞配建”的政策。

  原则上地块的溢价率不超过 35%,有些地块甚至直接规定了最高的拿地价格。

  当溢价率到达上限后,就进入“竞配建”的环节,配建的面积用于建设人才房、保障房等,项目交付后无偿交给政府。

  于是,在去年我们看到不少地块,甚至是低密地块都有较高面积的配建住宅产生。

  这一方面说明了,政府设定的土地起拍价仍远低于市场的预期,所以进入到了竞配建环节;

  另一方面,商品房项目内配建产品的出现,也在一定程度上,增加了政府后续统一管理和分配的负担。

  所以,在保持低溢价率的诉求下,直接把土地的起拍楼面价设置到市场预期的拿地价,就是一个相对更好的策略。

  第四,越来越多的开发商,进入绍兴拿地,竞争“白热化”。

  由于杭州、宁波这两个浙江的龙头城市,拿地成本越来越高、开发限制越来越严、利润越来越薄,同时今年2月末,杭州、宁波被列入国土自然资源部“一年供地不超3次”城市名单。

  所以,居于杭州和宁波之间的绍兴,因为房地产市场目前相对并没有很高的准入门槛和销售门槛,于是就成了很多外地开发商优质的拿地城市。

  数据显示,从2019年到2020年,进入绍兴的外来房企占比从65%涨到了75%,也就是说,当前每 4 个新盘中,就有 3 个是由外来房企开发的。

  这些外来的品牌房企相对于本土房企,不但融资渠道多、融资成本低,还更看好绍兴未来的发展前景,所以在土拍市场上也会相对大胆,敢于高价拿地,用时间来换取利润空间。

  第五,土地供应指标有限,“稀缺”引发“抢拍”。

  绍兴位于萧绍平原之上,相比浙江很多城市,有更多的平地,看上去似乎有大量土地都可以用来开发成商品房,实则不然。

  首先,绍兴是鱼米之乡,所以很多土地是基本农保地,为了保证粮食生产,“18亿亩红线内的土地”国家是不允许随意开发;其次,每个城市全年都会有规定的土地出让总量,绍兴也不例外。

  当有限的供应量,遭遇越来越多的外来品牌房企,竞价的激烈程度可想而知。

  绍兴主城鸟瞰图

  综合以上原因,我认为绍兴的土地市场短期内要“降温”,就目前来看可能性不大。

  当然,2021年,绍兴市政府可能会因为加速提升的起拍价,会出台更为严格的“土拍新政”,或是“稳定房地产市场”的政策。

  但从更为长远的时间来看,地价的上涨和房价的上涨一样,在长三角这样一个高速发展的区域,是一个必然的趋势。

  即便是遭遇“调控”,那也不过是一个“夯实基础”的短暂冷静期,放到 10 年后来看,这样的时期,或许都不会再被人记起。

  好了,本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助。

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