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  欢迎收听《旭东说房》第 134 期节目。

  第134期：绍兴主城土地起拍价破2万/㎡，或将成常态来自识越地产频道00:0009:02

  “好雨知时节，当春乃发生。”

  每年农历年后的土地出让情况，几乎影响着这一年大家对于楼市的预期和信心。

  就在3月初的10天里，浙江省杭州、宁波、温州、湖州、金华等 8 个城市的土地成交楼面价，创了新高。

  尤其是3月10日，义乌作为金华的一个县级市，一宗容积率高达 2.4 的住宅地块，更是拍出了 36030元/㎡ 的楼面价，甚至刷屏了绍兴人的朋友圈。

  截止目前，春节后绍兴虽还未有土地开拍，但从主城区已发布出让预告的越城区则水牌7-2号地块（3月24日出让）、镜湖新区梅山东3号地块（3月26日出让）以及柯桥区柯岩B-48地块（3月30日出让）三宗地块来看，起拍价均不低。

  尤其是则水牌7-2号地块 20879元/㎡、柯岩B-48地块 19800元/㎡的起拍楼面价，更是刷新了各区起拍价的纪录。

  对比一下则水牌7-1地块和7-2地块，几乎一样的土地属性，不到3个月的时间，7-2地块的起拍价，就比宁德兆悦7-1地块的成交楼面价高了约 350元/㎡。

  再看柯岩板块上的 B-48地块，上一块与其容积率相近的是柯岩 A-05地块，也就是现在的金辉半岛云著，其在去年1月出让时，成交楼面价约 1.4万元/㎡。

  对比综合来看，区位优越性低于 A-05 的 B-48地块，时隔 14 个月，起拍楼面价就比前者成交价高出了近 6000元/㎡。

  作为“一锤定音”全年土地市场的“开局之拍”，如此迅猛的起拍价涨幅和如此高的起拍价，难道政府就不怕“有价无市”，出现流拍，影响全年的土地市场吗？

  是不是有担心，我们不好臆测，但我们不妨“从结果推导原因”，试着来推测一下政府敢于如此定价的原因。

  第一，绍兴正处于高速发展期，仍需要大量的资金用于城市发展建设，对土地财政的依赖度依然较高。

  2020年，绍兴全大市土地出让总金额为 942 亿元，全大市一般公共预算收入约为 544 亿元，因此，绍兴对于土地财政的依赖度【土地出让金/（土地出让金+一般公共预算收入）】高达约 63.4%。

  2021年，绍兴对于土地财政的依赖度又会如何呢？

  以镜湖新区为例。

  2021年，镜湖新区计划实施的国有企业投资项目+村居拆改投资金额，约为 160 亿元，而全年出让经营性土地约为 1295 亩，计划实现出让金 120 亿元以上。

  土地出让金对镜湖发展所需资金占比高达 75%。

  2021年镜湖新区拆改及推地计划

  第二，随着房价的上涨，拆迁安置费用也在同步上涨，再加上拆迁后土地并非即时出让，所以会产生大量的资金成本。

  据《灵芝街道张市村集体土地上房屋征收实施方案》显示，2021年其房屋征收货币补偿比准价为 15538元/㎡，算上其他的各项补贴，折算下来拆迁补偿款有可能会达到 2万/㎡。

  而如果在拆迁过程中遭遇钉子户，地块多年都未能实现完整拆迁的，那么政府的资金成本则会更高，再加上地块周边城市建设和生活配套的逐渐完善，地块的价值也会同步提升，未来的出让价格自然也将随行就市，同步上涨。

  第三，2020年发布的绍兴土拍“新政”，影响土地的定价标准。

  过去绍兴的土地出让竞价机制中并没有设置上限门槛，这就造成了土地溢价率的不断走高，尤其是像上虞、诸暨等土地价格相对不高，但区域经济实力较强、老百姓购买力较高的城市，溢价率破百的情况也并不少见。

  为了给“过热”的土地市场降温，去年7月初，绍兴土地新政发布，正式对出让的涉宅用地，实施“限地价、竞配建”的政策。

  原则上地块的溢价率不超过 35%，有些地块甚至直接规定了最高的拿地价格。

  当溢价率到达上限后，就进入“竞配建”的环节，配建的面积用于建设人才房、保障房等，项目交付后无偿交给政府。

  于是，在去年我们看到不少地块，甚至是低密地块都有较高面积的配建住宅产生。

  这一方面说明了，政府设定的土地起拍价仍远低于市场的预期，所以进入到了竞配建环节；

  另一方面，商品房项目内配建产品的出现，也在一定程度上，增加了政府后续统一管理和分配的负担。

  所以，在保持低溢价率的诉求下，直接把土地的起拍楼面价设置到市场预期的拿地价，就是一个相对更好的策略。

  第四，越来越多的开发商，进入绍兴拿地，竞争“白热化”。

  由于杭州、宁波这两个浙江的龙头城市，拿地成本越来越高、开发限制越来越严、利润越来越薄，同时今年2月末，杭州、宁波被列入国土自然资源部“一年供地不超3次”城市名单。

  所以，居于杭州和宁波之间的绍兴，因为房地产市场目前相对并没有很高的准入门槛和销售门槛，于是就成了很多外地开发商优质的拿地城市。

  数据显示，从2019年到2020年，进入绍兴的外来房企占比从65%涨到了75%，也就是说，当前每 4 个新盘中，就有 3 个是由外来房企开发的。

  这些外来的品牌房企相对于本土房企，不但融资渠道多、融资成本低，还更看好绍兴未来的发展前景，所以在土拍市场上也会相对大胆，敢于高价拿地，用时间来换取利润空间。

  第五，土地供应指标有限，“稀缺”引发“抢拍”。

  绍兴位于萧绍平原之上，相比浙江很多城市，有更多的平地，看上去似乎有大量土地都可以用来开发成商品房，实则不然。

  首先，绍兴是鱼米之乡，所以很多土地是基本农保地，为了保证粮食生产，“18亿亩红线内的土地”国家是不允许随意开发；其次，每个城市全年都会有规定的土地出让总量，绍兴也不例外。

  当有限的供应量，遭遇越来越多的外来品牌房企，竞价的激烈程度可想而知。

  绍兴主城鸟瞰图

  综合以上原因，我认为绍兴的土地市场短期内要“降温”，就目前来看可能性不大。

  当然，2021年，绍兴市政府可能会因为加速提升的起拍价，会出台更为严格的“土拍新政”，或是“稳定房地产市场”的政策。

  但从更为长远的时间来看，地价的上涨和房价的上涨一样，在长三角这样一个高速发展的区域，是一个必然的趋势。

  即便是遭遇“调控”，那也不过是一个“夯实基础”的短暂冷静期，放到 10 年后来看，这样的时期，或许都不会再被人记起。

  好了，本期《旭东说房》的全部内容就是这样，希望对您有所帮助。