正文

  大家好，这是我们2021年开年的第一期《旭东答疑》，也是我们《旭东答疑》栏目推出以来的第 205 期。

  今年《旭东答疑》栏目调整为了“周答”的形式，在每周末推送。

  旭东老师会从过去一周的粉丝提问中，甄选出 5 个比较有代表性的问题进行解答。

  如果您有购房相关问题想要咨询，欢迎添加小编微信，进行提问。

  粉丝提问：

  阿里巴巴要来镜湖了，影响力真的像很多微信吹捧的那样吗？

  旭东老师：

  你好，2月初绍兴发布了阿里的一个数据产业平台要落户镜湖越西路附近的消息。

  就此，我咨询了镜湖负责招商的相关领导，他表示阿里要来镜湖投资，双方正在谋划推进阿里项目落地。

  从过去的历史来看，阿里的入驻对一个区域的影响力确实非常大，比如：杭州的余杭因为阿里的存在，大大提升了全区的经济发展，同时也促使杭州西余杭的房价急速提升，去年蚂蚁金服要落户之江的消息一经放出，就瞬间引爆购房市场。

  所以，如果阿里巴巴落子绍兴镜湖凤林西路以南8号地块，加上这里对面的龙湖天街，肯定对周边的房价有所促进。

  但未来房价是否能有更大的提升，就要等“另一只靴子”落地才能知道，这“另一只靴子”就是阿里将引进什么样的产业，吸引什么样的人才和多少数量的人才来决定。

  如果你的风险偏好比较大，建议可以提前落位购房；如果你是比较谨慎的投资性格，可以再等一个月，有更多信息释放出来再决定买不买周边的房产。

  粉丝提问：

  沥海街道纳入越城区了，新盘是不是有投资价值，根据拿地价格测算房价估计要到1.5万/㎡，投资的话，是不是回报的周期会比较长？对于沥海街道，您怎么看？

  旭东老师：

  你好，沥海街道纳入越城区会后，滨海新区所有镇街全部统归到越城区的行政管理范围，这将更有助于滨海新区的统一管理。

  从去年年底市政府发布的滨海新区未来 15 年规划方案可以看到，沥海街道一带将成为滨海城市副中心，为滨海产业平台内的众多企业员工提供居住、休闲、消费配套，规划的对标区域为上海的临港、张江。

  从目前的规划来看，这一带未来将会有高铁站、医院、多所高校等，未来商业综合体项目的建设同样也会提上日程，整体区域发展前景值得被看好。

  去年区域内在售的世茂云图，单价在 1.2万/㎡ 左右，但如果去年由杭州玖远置业有限公司、诸暨亿昌房地产开发有限公司分别拿下的2宗地块，在今年入市的价格达到 1.5万/㎡ 的话，我认为，可能短期的投资价值并没有那么大，毕竟沥海街道的城市界面还需要一段时间进一步改善。

  所以，如果在价格在 1.2-1.3万/㎡，个人建议可以入手，户型面积的话，要选择 100 方以内的小面积，方便以后转手。

  粉丝提问：

  过年亲戚聚会讨论的都是基金，很少有人说买房的事情了，绍兴的房地产市场是不是要冷了？很多人说亚运会后，绍兴的房价会跌，想听听您的看法。

  旭东老师：

  你好！买房和买基金还是有很大不同的，老百姓买房，并不一定是为了投资，很多人可能单纯是为了有个属于自己的家，享受这个城市的教育、医疗等配套，投资只是其中的一种属性而已。

  所以房价涨跌，很多时候对于自住客户的心态影响可能不会很大。

  而如果买基金，它最大的目的就是为了收益，投资者对涨跌就看的比较重，近期基金大跌，也因此频频上热搜。

  由于我本人一直从事房地产媒体工作，所以如果你问我手上有闲钱，是买房还是买基金，我更倾向于选择买房。

  第一，相较于基金，房子的信息相对更为透明，所在城市、区域价值、楼盘位置、周边配套、未来规划等等，都可以查询；而基金背后是股票，中国的股票市场存在着太多的不确定因素，无法单纯依靠企业的经营状况来预期它未来的涨幅，相对来说，风险不可控。

  第二，房价涨跌相对稳定，毕竟政府对于房价会有所控制，而基金有时候涨跌非常剧烈，一般的投资者可能难以接受震荡。

  所以，如果你对基金或股票不是非常有研究，又没有太多的时间时时关注，手上有资金不如还是选择买房吧。

  就算房价跌了，房子总还是在的，还可以拿来出租，收回一些成本。

  至于你担心的绍兴房价在亚运会之后会下跌，我觉得你的担心也不是毫无道理的。

  首先，绍兴的房地产自2016年开始，已经持续上涨了 5 年，一个健康的市场，不可能只涨不跌；

  其次，亚运会之后，绍兴政府是否依然会大力度推进拆迁和加大城市的开发力度，都存在不确定性。

  第三，绍兴人口导入的能力较弱，高校毕业生比杭州、宁波吸纳的情况更为普遍。

  第四，目前绍兴越城区的几大重点发力产业，比如：集成电路、生物医药等，也还在培育过程中，能否拉动城市经济，还有待时间的考验。

  如果你是一个悲观主义者，你可以把钱定存起来，每年 4-5 个点的收益，是更加稳妥的选择。

  如果你是一个乐观主义者，相信在长三角区域一体化的国家战略下，国家会投入更多的资金来发展长三角，绍兴未来将与杭州、宁波、上海三地有更多的融合；也相信绍兴是一个藏富于民的城市，老百姓的购买能力在全国范围很强；绍兴人勤奋聪慧又勤俭节约，在发展过程中不断会发现和创造新致富机会，那就可以把钱拿出来买房，与绍兴共生长。

  正如我在今年1月份的《旭东说房年终秀》上所说：心中有衰所见皆衰，心中有荣所见皆荣！

  对于有些人而言，绍兴就像一个盲盒，处处充满惊喜；而对于另一些人来说，绍兴的房地产是一袭华丽的旗袍，上面爬满了虱子。

  所以，自己手上的钱，是做定存，还是拿来买房，或是买基金，我的建议是：根据自己的风险偏好、信息渠道来，选择你更熟悉、了解度更高的方式来进行投资。

  粉丝提问：

  目前诸暨哪个楼盘值得投资？

  旭东老师：

  你好，诸暨房地产市场2020年可谓火爆，这股热潮也延续到了2021年年初。

  今年2月7日，城西宝龙广场旁33万方的土地出让，经过 532 轮举牌，最终被诸暨本地房企——祥生拿下，封顶楼面价虽然只有 4302元/㎡，但配建高达 5.2 万方，实际地价约 8000元/㎡（由于计算方式不同，该数据仅供参考）。

  无论是参拍的人数、举牌的数量还是最终的实际地价，都反映了诸暨被众多外来房企追捧的实际情况。

  诸暨为什么被众多房企看好，我大致来看，有以下几点：

  诸暨城市经济实力强、常住人口多。2020年诸暨的整体GDP为1362亿元，继续排名绍兴第二；诸暨常住人口约119万，排名绍兴第一。这两个指标，市诸暨的房地产市场稳定的坚强后盾。

  诸暨同样是环杭城市，从城西的高铁站到杭州东仅20多分钟，处于杭州城市辐射圈内。诸暨政府近年来也频繁提出“双城计”，两城协调、联动发展。

  诸暨新房价格和绍兴主城三区之间有较大的差距，目前主城三区核心区域的新房均价房基本都在2万/㎡左右，而诸暨房价约在1.2万/㎡左右，有较大的价格差距。

  诸暨2020年新房成交创5年新高，达到 1.58 万套，可见诸暨人的购房热情正在被激发。且目前诸暨人普遍喜欢购买的商品房面积较大，一般在100㎡以上，说明诸暨人对于房价的承受能力依然较强，房价还有较大的上升空间。

  诸暨并没有像主城区一样实施 2 年限售政策，有利于购房者在新房交付后及时转手。

  综上所述，如果想在诸暨买房，个人还是比较推荐。

  如果你买房单纯是为了享受城市发展的红利，推荐你可以重点关注诸暨的城西板块，虽然目前区域界面一般，但未来前景还是比较值得期待的。

  城西的优势主要有3点：

  诸暨高铁站设置在城西；

  宝龙广场将在今年开业；

  相比城东，城西当前的房价较低，单价1万/㎡左右的楼盘相对较多。

  如果想在城西买房，可以重点考虑：华城四季花园、碧桂园世纪江湾、祥生铂悦湾、中南紫云集等。

  如果是以自住为主，推荐你选择城东的楼盘。

  整体来看，城东的各项生活配套更为成熟，居住的氛围更为浓厚，而且教育资源更为优质。

  想要购买的话，可以重点考虑：金昌香湖明月、金昌浣溪白鹭、海伦堡瀚江府等。

  粉丝提问：

  最近看保亿的置业顾问在朋友圈展示，湖风雅园卖得很火，我对于它们的产品还是比较中意的，但是对高架有点担心，您觉得高架会不会对以后的居住有比较大的影响？

  旭东老师：

  保亿湖风雅园位于镜湖S308（绿云路）与凤林路的交叉口，是当前镜湖置业比较热门的板块。

  原因是2020年周边拍出了多块高价地，比如：万科凤4地块，楼面地价高达2.15万/㎡；祥生凤5地块，楼面价 1.95万/㎡。

  眼看着楼面地价要接近房价，这一带未来被看涨，也就成了很多人的共识。

  从万科凤4的高层地块项目——翠湖隐秀，目前对外的报价来看，全装修价格预计会在 2.6万/㎡以上。

  所以，保亿湖风雅园精装修价格约 2.4万/㎡，性价比就突显出来了，再加上项目往东1公里内有龙湖天街，未来整体区域的居住氛围值得被看好。

  湖风雅园是来自杭州的房企——保亿打造的，我参观过他们做的几个产品，整体都呈现出了杭派房企务实、精细化、高标准的开发风格。

  从湖风雅园的精装修、外立面以及园区设计上来看，标准定的还是比较高的，所以如果你未来想买来自住，个人推荐你购买这个楼盘。

  当然有些朋友可能会纠结，湖风雅园旁S308的高架问题。

  确实，高架对于一个楼盘居住肯定多少会有一些影响，特别是楼层在 10 层以下的住户。

  所以，开发商在定价的时候，也是有所区别的，靠高架的房子价格一般会比较低。

  对于不在乎价格，但介意高架的朋友，可以不买项目西侧靠高架的4、5、6号楼幢，选择小区其他的楼幢。

  据了解，目前他们3号楼高楼层 100 方左右的房源还有在售的，总价在 250 万左右，有兴趣的朋友，可以去售楼处详细了解，同时也可以参观一下精装修样板房。