正文

1

业主与物业

买房一阵子，物业一辈子。

如果你理解这句话，那么恭喜你，在买房路上比别人多了一点购房经验。

物业，和小区业主生活息息相关，一个小区物业管理的是否到位，会直接影响到居民的生活环境质量。

不少业主认为，买了房交了“高额”物业费后，就应该得到这样的服务——严格控制外来人员的进出、小区干净整洁、硬件维修及时......

但现实是，不少业主抱怨物业费和物业服务之间不成正比，更有甚者，明明物业费比别的小区高，但服务却不如别人。

那么，不同物业费的物业，他们之间的服务有什么区别呢？

2

物业费与物业服务

带着这个疑问，小编实探了柯桥4个“热点”楼盘——

玉兰花园二期（绿城物业，物业费4元）

龙湖原著东苑（龙湖物业，物业费2-2.5元）

金地湖城大境（金地物业，物业费1.87-2.6元）

元垄龙湾府（杭州物华物业，物业费1.8-3.6元）

（物业费单位：元/月/㎡，数据来自贝壳）

接下来，就和小编一起来看看他们之间的不同吧。

1

保安与门禁

对于一个小区来说，门卫是小区的防线，关系到小区业主的安全，也是物业服务中基础的一项。

所以门卫的年龄就显得比较重要。一般而言，门卫如果是一个大爷保安，那么业主的安全感会稍显不足，相反，如果是一个年轻力壮的小伙子，安全感则会高一些。

从小编实地探访的结果来看，玉兰花园、龙湖原著、金地湖城大境三个小区的门卫是年轻小伙，龙湾府门卫年龄则偏大。（介于个人隐私，并未拍摄照片）

说完门卫，我们再来说说门禁。

现在小区动辄数千人，管理难度确实很大，完全依靠门口的保安难以肉眼识别是不是自己的业主，所以门禁系统就显得非常重要。

接下来我们就来看看这4个小区三个方面的“门禁”管理：大门门禁、楼幢门禁、电梯梯控。

关于大门门禁，金地湖城大境和元垄龙湾府，虽然有门禁系统，但并未完全启用，外来人员（行人）进出并不受阻。

金地湖城大境东门实景图

元垄龙湾府偏门实景图

龙湖原著和玉兰花园则做的较好，其中龙湖原著外来人员需要说明理由并登记，而玉兰花园则需要外来人员与业主联系，否则不予进入。

龙湖原著西门实景图

玉兰花园北门 实景图

关于楼幢门禁，四个小区都有敞开的现象，或许需要业主自身加强安全意识。

关于电梯梯控，四个小区中只有玉兰花园启用了梯控。

2

绿化与水系

绿化与水系，可以提升业主居住的品质，但需要物业后期不断的更新和维护，需要人力、物力、财力的持续投入。

一般而言，小区绿化、水系维护得好，可以初步认定这是一个比较负责任的物业。

那么，这四个小区的绿化、水系维护得如何呢？话不多说，直接上图。

首先是玉兰花园。

玉兰花园实景图

从上图中可以看到，玉兰花园的园林植被还是茂盛的，草坪、灌木修剪的也比较及时。

小区泳池一眼望去也比较澄澈，水面未见树叶等漂浮物。

玉兰花园实景图

小编逛完一圈，发现的不足之处在于一些细节上，比如阳光草坪其中一侧的草坪已被踩秃、草坪井盖有破损......

玉兰花园实景图

接着来看看金地湖城大境。

金地湖城大境的绿化给小编的感觉是长势不错。

金地湖城大境实景图

但细看可以发现修剪不够及时，且有枯萎的现象。

金地湖城大境实景图

另外，东门入口处道路一侧的草坪和“路缘石”有枯萎和破损现象，维护不够及时。

金地湖城大境实景图

再来看看龙湖原著。

龙湖原著实景图

龙湖原著高层部分的绿化水系差强人意，排屋区的则有待加强。

龙湖原著实景图

从照片中可以看到，不少排屋花园处业主自己种的“瓜类”藤蔓已经向外延伸至过道两旁的灌木处，比较影响美观。

然后是元垄龙湾府。

从照片上可以发现，龙湾府在小区绿化的维护上还是欠缺的，修剪并不及时。

元垄龙湾府实景图

另外，还存在杂草、枯萎、瓜类藤蔓随意生长等情况。

元垄龙湾府实景图

元垄龙湾府实景图

3

公区、立面与违建

有些小区刚开始还不错，可到了后面物业管理就变得松弛，各种问题层出不穷，比如：

一楼和顶楼等公共区域有人建违章建筑；

楼栋外立面脱落、褪色也没有翻修和重建；

休闲区健身器材锈迹斑斑，或者无法正常使用；

楼栋内部公共区域的走廊、步梯等重点位置的垃圾桶没有及时清理维护；

......

如果这些问题都存在，基本判定这个物业不靠谱了。

如果这些问题没有出现，或者维护的相对较好，至少说明这家物业还是比较认真负责的。

那么这四个小区、四家物业又做的怎么样呢？

首先来看玉兰花园。

玉兰花园的石材干挂立面并没出现问题，前排的“玻璃房”立面冲洗得也比较干净。

玉兰花园实景图

另外，入户大堂打理得也比较整洁。不足之处是楼栋内的楼道，存在楼梯灯破损、乳胶漆脱落现象。

玉兰花园实景图

接着来看金地湖城大境。

湖城大境并未发现违建现象，公区保持得也较为整洁，一楼入户大堂因现在不少业主还在装修期间，铺设了地板等保护公区的设施。

金地湖城大境实景图

童玩区、休闲健身区等地的器材目前维护得也比较好。

金地湖城大境实景图

阳台封包采用了统一的样式。

金地湖城大境实景图

另外，小区楼幢屋顶天台上了锁，因此屋顶也未发展随意晾晒、种植果蔬等不雅现象。

再来看看龙湖原著。

原著一楼入户大堂/架空层的墙面、地面维护的较好，并未有破损现象。

龙湖原著实景图

不过，架空层部分休闲运动区的管理并不到位，电瓶车占用了休闲区。

龙湖原著实景图

另外，外立面存在“违建”现象，不少住户在外墙安装了伸缩衣架。同时，外墙还有脱落现象，未及时修补。

龙湖原著实景图

除此之外，屋顶还存在种植果蔬的现象，且有翻越围栏进行种植等较为危险的现象存在。

龙湖原著实景图

来看元垄龙湾府。

龙湾府的外墙涂料保持的相对较好，不过在通风井处，存在过修补现象，且未使用涂料。

元垄龙湾府实景图

外立面则同样存在安装伸缩衣架的现象。

元垄龙湾府实景图

一楼入户大堂顶部，则存在维修后未复原的现象，比较影响美观。

另外，在屋顶还存在擅自更改外立面的现象。比如原本不应该有门的位置，出现了一扇“门”。

元垄龙湾府实景图

4

停车与管理

车辆乱停乱放，既不安全，也影响小区整洁，所以车库和地上停车一直是物业管理的难点和槽点之一。

因此，查看停车情况，能否做到清晰规范，也成了衡量一个物业尽责与否的重要因素。

那么，这四个小区在停车管理方面表现得如何呢？

首先来看玉兰花园。

玉兰花园属于人车分流的小区，可以避免地面机动车乱停车的现象，安全性上也会好一点。

从小编的实探来看，地下停车场也未发现乱停车的现象，不过地下停车场灯光较暗，有待改善。

玉兰花园实景图

至于电瓶车，虽有在架空层划有停放区，但仍有未按位置停放的现象。

玉兰花园实景图

接着来看金地湖城大境。

湖城大境同样是人车分流的小区，所以机动车停放相对整齐、易管理。而且地下室的保洁工作也相对到位，整体较为明亮干净。

金地湖城大境实景图

不过，电瓶车停放同样存在问题。小区地下有电瓶车停放区，但仍有不少电瓶车停放在楼幢入口处。

金地湖城大境实景图

接着来看龙湖原著。

龙湖原著并非人车分流的小区，不过物业在地下车库出入口和部分社区道路上设置了“隔离栏”，让小区车辆尽可能少的进入到内部道路。

龙湖原著实景图

地下停车场车辆的停放相对整齐，不过存在安装“地锁”的现象。

在停车管理方面，龙湖源著较大的问题还是在电瓶车停放管理上。

从进入小区后，便可以在垃圾分类投放点、架空层等多处地点看见电瓶车乱停放现象。

龙湖原著实景图

来看元垄龙湾府。

龙湾府在停车管理方面，地面和地下停车场都存在乱停放的现象。

进入地下停车场后，小编发现，这里即可以停放机动车，也可以停放非机动车，且非机动车乱停放现象比较严重。

元垄龙湾府实景图

另外，在地下停车位方面，小编还看到有车位业主对自家车位进行了“改造”，车位变成了“车库”。

元垄龙湾府实景图

仅是从这两点来看，可以发现龙湾府在停车管理方面是不到位的。

3

如何选择优质物业

相信从上面4个部分的对比中，物业的尽职与否、物业费与物业服务是否成正比，你心中已经有了一个大致的判断。

物业，是业主花钱请来提高自己生活质量的。

在小编看来，一个优质的物业“保卫业主安全、管理小区秩序、提供日常服务”等方面的能力都是不可欠缺的。

那么，如何选择一个优质的物业？

其中一个办法是参观别人家的小区。

如果没有那么多心力，可以选择绿城、万科等国内口碑物业，也可以参考官方发布的物业榜单进行选择，比如：浙江省住房和城乡建设厅发布的《2021年度浙江省物业服务企业信用等级结果名单》。

在这份名单中，含有绍兴131家物业信用等级结果，其中浙江仁本物业等7家物业被评为AAA，浙江利轩物业等120家物业信用等级为B。

来源：浙江省住房和城乡建设厅

那么，你家小区物业处在什么等级？你对你家物业的服务满意吗？