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       央行最新房贷政策深度解读

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  房贷利率降至4.4%！这是真的吗？

  从昨天下午到今天，这个劲爆消息已经刷屏朋友圈。

  原因是，央行、银保周末加班“发福利”，重磅发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下文简称通知）。

  1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  2、按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

  央行官网截图

  什么意思呢？就是从昨天开始，全国首套个人商业住房贷款利率下限，由“LPR”下调为“LPR－20个基点”了。

  按2022年4月LPR最新报价，5年期以上LPR为4.6%计算，即

  首套房贷最低利率=4.6%－20个基点=4.4%，相当于基准利率打95折的程度。

  而二套商业房贷利率下限明确以现行规定执行，即不得低于相应期限LPR加60个基点。因此，二套房贷最低利率目前仍为5.2%（4.6%+60个基点）。

  综上，理论来讲，房贷利率确实进入4.4%时代！

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  那么，首套房贷下限至4.4%的利率政策，到底有多诱人呢？

  以绍兴为例，首套房贷款100万，30年，等额本息来算，若按照此前执行的5.05%利率来计算，贷款利息大概要94万，而接下来如果执行4.4的利率，利息则为80多万，利息要少付14万。

  而对于不少去年贷款买房的人而言，伤害无疑加倍。

  原因无他，利率的高位站岗。去年9月，绍兴部分商业银行首套房贷利率曾到过6.1%，主流也在5.8%-5.9%的样子。

  绍兴首套房贷利率破6相关报道

  如果按4.4%和6.1%的利率极端情况计算，也就是说，同样贷款100万、同样等额本息的房子，现在买比之前买，月供差不多能省出约1052元，一年就是约1.26万元。

  以此类推，贷得越多，省得越多。如贷300万，一年相差就是3.8万元，每年都足够省出一辆五菱宏光MINI了。

  不得不说，此次针对首套房的降息，可谓力度空前。

  尤其是对于还没买房的刚需购房者，属实是数年难遇的“天降馅饼”。

  毕竟上一次对于房地产直接提出利好的，还要追溯到2015年3月底，当时央妈调整了首套房的认定规则，由“认贷又认房”调整为“认贷不认房”；同时降低了二套房贷款门槛，从6成首付降至4成。

  当时，国家层面提出的房地产主要任务是“去库存”。如今，疫情叠加全球区域政治摩擦，比2015年，中国面对的形势来得更为严峻。

  且从4月份最新经济数据来看，社会融资规模和人民币贷款环比数据，均下降约80%，住户贷款减少2170亿元，出现几乎前所未有的严重塌方。

  所以，此次调整，除了实质的动作，还有方向上的指导，更重要的是释放一个信号：国家要重新提振楼市。

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  当然，许多人当下一定在想，“这么好的利好，那我们能不能马上享受呢？”

  对此，专家们已给出相应的解答：

  通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  意思就是，利好增量房贷，与存量无关。已经买进的房子，明确不能享受。

  虽然全国政策下限调整，但你能否享受，还要看你购房所在城市及贷款银行会否跟进调整。

  理由是，目前我国个人住房贷款利率的确定，遵循“因城施策”原则，即采用全国、城市、银行三层的定价机制。

  在全国贷款利率下限基础上，地方层面是根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定住房贷款利率加点下限调整方向，可跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调。

  同时，银行机构等也可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，来合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  因此，这次利好准确来说，是赋予了地方非常大的利率执行空间。

  比如，苏州不少城市早前就开始执行4.6%的基准利率，已是降无可降，如今新政出台，又让它有了调整空间。

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  落脚绍兴。昨日利率新政出台后，绍兴各大银行有跟进动作吗？

  据识越好房5月16日的最新统计来看，暂时还没有。

  目前，各行暂行的房贷利率如下：

  首套房房贷利率，普遍在5%；

  二套房房贷利率，普遍在5.2%。

  对比3月时统计的首套房约5.25%、二套房约5.4%的平均房贷利率数据，普遍有了很大的下调。

  不到2个月时间，绍兴首套房房贷利率就下调了约25个基点。

  且针对全国不少城市首套房首付比例下调至2成的政策，我们也咨询了绍兴的银行，给到的一致答复是，绍兴首套房，仍执行3成首付。

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  那么接下来，房贷利率下调是否会使市场快速复苏？

  坦白讲，很难。

  市场是否会复苏，或者复苏到什么程度，不仅仅取决于房贷利率，也不仅仅取决于房地产市场政策，更大程度上取决于人们对经济和社会发展，特别是自身家庭就业和收入等方面的预期。

  另一个就是，取决于购房者对于房企开发实力的信心恢复程度。当下，对于楼盘能否保质保量、按时交付的担忧，也在大大影响他们置业的积极性。

  当然，也许降房贷利率只是救市的第一步，若老百姓依然不为所动，更大的政策动作可能还在酝酿中，等到利好持续的叠加，大众因担心手中的钱贬值，恐慌性购房，它所迸发出来的力量也是不容小觑。

  所以央行降房贷利率，会促使你去买房吗？

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