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  现阶段，在绍兴怎么挑选“靠谱的房子”？

  去年下半年以来，很多本有买房打算的购房者，被诸如：“三条红线”、“房企爆雷”、“美债到期无法按时偿债”、“地产股大跌”等房地产负面信息，搅得是信心全无。

  那些动辄千亿级别、全国排行前十的房企，竟然会纷纷出事！

  随着负面信息的发酵，大家对于房地产市场的预期，也发生了极大的转变。

  售楼处从去年上半年的人头涌动，到如今的门可罗雀，开发商的促销力度也逐步增加，“房价 95折”、“买房送车位”、“特价房”等眼花缭乱的促销纷至沓来。

  除此之外，房贷利率也从去年高峰时的 6.3%，降到如今的首套房 5.05%。

  【延伸阅读】

  3月，房贷利率降了！绍兴首套低至5.05%，你准备买房吗？

  以首套房贷款 200万、30年为例，现在买房，比去年利率高峰期买房，总利息要少还近 60万。

  为刺激购房，越城、柯桥前不久，也提升了公积金的贷款额度，双职工家庭从最高可贷 60万，提升至 80万。

  【延伸阅读】

  【新政】越城、柯桥公积金额度上调！夫妻可贷80万,单人可贷60万

  放眼全国，苏州、南京，以及浙江衢州，也都放松了限购或限售的政策，绍兴限购限售的放松，或许也正在推进的路上。

  如此种种利好政策的推出，也推动了购房市场的复苏。

  据我们乐居网和真有好房小程序显示，近期网上查询新房，并致电售楼处进行咨询的人逐渐多起来。

  不过，这部分客群，对于新房依然心有担忧：

  房价优惠了，开发商会不会减配、降标，会不会烂尾？

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  怎么样才能在波诡云谲的房地产市场下，淘到好房子？

  以下几个点，可以作为你的选房参考。

  第一，选实力雄厚的房企。

  目前底气最足的就是央企房企。

  在中国的房地产市场，它们是非常特殊的存在。

  什么是央企房企呢？

  就是由中央直管的房企，国有独资或国有控股。

  它们的领导层，由中央直接管理或委托中央部委管理。

  所以，对于我们国家来说，它们在房地产行业中的作用，就是一块稳定重心的压舱石。

  在绍兴像华润、保利、金茂、中交、中国铁建这些都属于央企房企。

  这些开发商的房子我不能保证它们的房子一定品质非常高，但烂尾的可能性几乎为零。

  除了央企，其它开发商的安全度该怎么判断呢？

  最简单的方法，是看目前谁还在拿地。

  在当前的市场环境下，还在拿地，能说明两件事情：第一是它资金实力雄厚，第二是它打算长期深耕这个城市。

  以上两个维度如果还无法判断，那再告诉你一个小方法。

  就是去咨询你周边，从事银行或金融工作相关的朋友。

  在银行有贷款的房企，如果资金紧张，一般整个银行系统内部都会知道。

  此前恒大爆雷，就是无法兑付广发银行一笔1亿多的欠款所引发的。

  正所谓春江水暖鸭先知，那些爆雷房企的资金一般都不是突然紧起来的，而是长期高杠杆所造成的。

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  框定了“安全系数较高”的开发商之后，要怎么挑选它们中，比较优质的项目呢？

  我认为好项目有两个标准：

  第一个标准是：好地段。

  如何评判呢，一是你直接买它的现在。

  项目周边配套已经成熟，你不需要等待它后续开发，交付入住就能享受现成的配套。

  但这所要付出的代价，就是它本身的房价会高。

  此类地段，我一般推荐年龄比较大，经济实力强的购房人去购买。

  另一种，是位于城市发展方向板块上的。

  从产业、交通、人居配套几大维度，去找政府规划密集的发布的区域。

  图片 镜湖科技城规划

  当然，和上一种“捡现成”板块购买相比，它的风险在于：领导换届导致的规划方向改变，但优势是一旦赌对，则会有更高的房价涨幅。

  这种，我一般推荐年龄比较轻，正处于事业上升期的购房者去购买。

  以上地段，如果加上一些稀缺的资源自然是更好的，比如：好的山水资源或者是好的学区资源等。

  第二个标准是：好产品。

  好产品的定义包括很多，诸如：外立面、小区园林、公共大堂、户型设计以及物业服务等。

  天圣大越府园区配套

  最安心的方式有两种。

  一种是，你直接买二手房。

  但二手房有一个问题，就是只有别人愿意卖，而且价格合适，你才能买，这个存在一定的运气成分。

  另一种是，你可以买准现房。

  随着绍兴住宅销售周期拉长，不少楼盘临近交付，依然有少量余房可售，这个时候，你基本已经可以看到整个小区实景呈现的状态了，也就是：所见即所得。

  金昌白鹭凤林实景照

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  那如果实在只能买期房时，我们又该如何评判好产品呢？

  是看售楼处、看样板房，还是看效果图呢？

  很多开发商会高价请厉害的设计师和装修公司去打造样板房，给购房者营造非常梦幻的居住场景，普通购房者，特别是女性，确实很容易被吸引。

  但有经验的购房者，一般会更关注以下几点。

  第一个是，外立面。

  跟人一样，在颜值即王道的时代，好看的外立面可以让自家楼盘能在一众楼盘中，脱颖而出，帮助你穿越楼市的周期。

  融创臻越院交付实景照

  绍兴人所熟知高端楼盘，比如：玉兰花园、香湖郡、百合花园等，因其地段、也因其出众的立面设计，成为了绍兴很多高净值人群的理想居所。

  云锦中心、玉兰花园实景照

  好看的基础，就是它的外立面用材。

  前10年的高端楼盘，基本选用石材干挂，而如今比较流行的，一般选用的是大玻璃和铝板搭配。

  第二个是，楼间距。

  近几年，绍兴土地价格呈现爆发式上涨，但房价的相对涨幅不大，而且受限价影响，开发商的利润被压缩。

  那么，如何在政策、容积率允许的条件下，获得更多的利润呢？

  最简单直接的方法，就是把房子盖的高一点、密一点。

  那么，对于购房者来说，有什么影响呢？最大的影响，就是楼间距变小了。

  楼间距变小会产生两个问题。

  第一，与前楼太近，房子的日照和采光会受影响。

  虽然国家有明确的规定，开发商在规划住宅时，每套房的日照最低标准是，满足大寒日2小时的日照，但对于冬天酷爱晒被子的绍兴人来说，这样的日照时间，显然太短，很影响居住的幸福指数。

  另外，房子变高、楼间距变窄，前面高大的建筑所形成的阴影，也影响着房子的正常采光。

  第二，楼间距小，与前后楼幢距离太近，居住的私密性也会受到影响，晚上一开灯，家里的活动情况让前后楼幢的邻居一览无遗的感觉，也相当缺乏安全感和私密感。

  那我们在期房时，楼间距该怎么看呢？

  在绍兴，一般我建议要达到这样的标准，就是前楼的总高与楼间距满足1:1。

  金昌白鹭凤林实景照

  举个例子，比如:前面的楼层数是 25 层，我们按每层的层高 3 米计算，简单估算，前楼总高是25*3=75m，那意味着你的房子与前楼距离，要保持在 75 米以上。

  所以，在买房时，你必须要问置业顾问两个数值，一个是前楼有多高，另一个是两幢楼之间的间距有几米。

  另外，你还需要注意整个小区楼幢的排列方式，是矩阵式还是错位，尤其是你意向楼幢左右前方楼幢的位置，它们与你的距离近，也可能会影响你的采光。

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  好了，以上就是如何在不确定的房地产形势下，选择好房子的经验分享。

  但最后需要和大家明确的是：房地产纯投资时代已经过去，未来一切买房的行为，都是为了提升居住品质。

  如果你需要一套优质的住房，却又对未来的形势感到不确定时，不妨套用一下巴菲特老人家的一句话。

  别人疯狂时，我恐惧，别人恐惧时，我选择理性分析价值并决策！

  4月13日上午 9:00 土拍直播地块：

  袍江昌明街东侧地块

  城西观澜豪庭南侧地块

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