正文

  据识越数据研究中心统计，截至2021年7月13日，越城区45个在售/待售项目商品新房总库存约 34200 套。

  其中，已领预售的可售套数逾 9000 套，未领预售的套数约 2.5万 套。

  若按越城区过去12个月月均成交 1706 套的去化速度测算，库存去化周期至少需要 20 个月。

  而这，还仅仅是一个静态数据。

  因为越城区有 7 宗已出让地块未发布规划，所以无法确定套数而暂未被统计入内，再加下半年即将出让新地块，越城区潜在供应房源还将持续增加。

  另一方面，由于近期调控不断，信贷收紧，成交量下滑，去库存能力开始减弱。

  那么，库存持续走高，成交量走弱，当下，哪些板块去化压力最大？

  识越数据研究中心特此统计了越城区五大板块的库存情况。

  统计时间：2020年7月13日

  备注：

  1. 为了方便大家理解，识越数据研究中心主要把越城区按街道/镇划分为五大板块。

  它们分别是：老城片区（含：府山、塔山、北海、城南、鉴湖）、镜湖片区（含：灵芝、东浦）、袍江片区（含：马山、斗门、孙端）、高新片区（含：皋埠、东湖、稽山、迪荡）、江滨片区（含：沥海）。

  2. 总库存=规划总套数-已售总套数

  3. “领证已售房源”的统计以网签录入为准。

  4. 区域去化周期=库存量/最近12个月月均成交量。

  5. 所有信息皆为人工统计，如有纰漏之处，烦请指正。

  1

  老城片区

  老城片区包含府山、塔山、北海、城南、鉴湖五大街道，随着几个新项目的补入，累计库存已有近 3700 套。

  其中，已领预售的可售套数约有 950 套，未领预售的约有 2742 套。

  主要库存源于众安古越郡府、置地中心·润樾山名邸约及和樾府等新盘。

  大多以洋房、叠墅、合院、排屋改善类产品为主。

  2

  镜湖片区

  镜湖片区库存最大，高达约 20752 套，占比越城区总库存的 61%。

  其中，已领预售的可售套数约有 5818 套，未领出预售证的约有 14934 套。

  此外，还有源源不断的土拍，镜湖第三季度计划出让 4 宗地块，出让总面积约 422 亩。未来，势必还将进一步扩充库存。

  一边是巨量库存高企，一边是土拍新地频出，镜湖去化压力着实不小。

  但不可否认的是，尽管在限购限售制约下，“宇宙中心”仍是不少人的改善优选。

  3

  袍江片区

  在越城区所有板块中，袍江算得上供应稀缺的区域。而且这样的稀缺已经持续一段时间。

  目前，袍江片区总库存约 1431 套，已领预售的可售套数约有 185 套，未领预售的约有 1246 套。

  相比往年最高峰年去化 4-5000 套，这样的库存显然是无法满足市场需求的。

  对于楼市来说，土拍决定着供给，袍江势必要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐，才能稳定、平衡供求关系。

  7月21日，东安地块的出让，或将在今年下半年或明年年初补充袍江库存。

  目前，袍江总库存存量，主要来自于中交朗清园和禧樾府两新项目。

  自前不久世纪晨光清盘后，袍江新房愈加“奇货可居”。

  而有碍于袍江如此微量供应，该区域拆迁户开始将置业目光瞄向周边邻近板块。

  例如：则水牌板块。

  4

  高新片区

  高新片区主要包含迪荡、稽山、东湖、皋埠四大街道，累计库存达约 7359 套。

  其中，已领预售的可售套数约有 2026 套，未领预售的约有 5333 套。

  目前，区域中最火的当属则水牌板块。

  今年3月，则水牌7-2号地块被祥生地产以成交楼面价 27818元/㎡+配建19000㎡ 竞得，创历史新高，则水牌区域价值被重新定义。（因该地规划尚未公布，暂未将库存计算入内）

  目前则水牌库存主要来自于武地融创樾湖湾、建发众安棠颂和鸣、金科旭辉上河之城三大新盘，共计约 4270 套。

  未来，随着祥生则水牌7-2号地块的入市，库存量还将上扬。

  不过，则水牌因位处镜湖、迪荡、袍江交汇之“芯”，加上板块本身的溢价空间，去化速度还算强劲。

  5

  江滨片区

  江滨片区主要包含沥海街道的玖樟台和江南明月府，两盘皆为高层项目。

  总库存量近 1000 套，其中已领预售的可售套数约有 104 套，未领预售的约有 894 套。

  江南明月府已全盘领出预售证，还有约 100 套左右的房源未网签。

  玖樟台全盘待售，共有 894 套房源，是当下该区域购买力主要承受地。

  总体来说，越城区去化压力最大的非镜湖莫属。

  也许有人会问，如此巨量库存、高房价下，镜湖的房子还能不能买？

  小编想说，如今银行贷款收紧，利率持续上调，不论是投资还是自住客户，不妨都暂缓置业计划，等待下一个购房时机。