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  土拍，是观察房地产市场后续走势的一盏指引灯，所以每一宗“优质土地”的出让，都备受关注。

  今天，3月22日，柯桥区KQ-072-19地块即将出让，这是柯桥主城时隔近一年的“首战”。

  这宗被贴上“地铁房”、“低起价”、“不限价”等标签的土地，也被广大民众看做是绍兴房地产会否转暖的“关键一战”。

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  楼面价15541元/㎡起

  引起市场关注

  柯桥区KQ-072-19地块，一宗含着“金汤匙”出生的土地。

  从地段上看，宗地离地铁1号线鉴水路站直线距离不足300米，离坂湖公园直线距离也不过约1公里。

  还未出生就已经是限定的地铁房、公园房了。

  宗地位置示意图

  再从规划上看，总建筑面积约18万㎡，容积率最大2.0，建筑高度45-60米、全封闭阳台......这些指标在柯桥主城区已经不多见了。

  另外，它还没有幼儿园、回购房等一些配建要求，不仅减小了开发商的隐性开发成本，还规避了一些购房者的顾虑因素。

  这些，都是柯桥区KQ-072-19地块的优势，但更让人关注的，还是它的起拍楼面价——15541元/㎡。

  宗地位置示意图

  去年4月，同为坂湖板块的柯桥R41地块公开出让。

  柯桥R41地块起拍楼面价19000元/㎡，最终成交价是“封顶楼面价25641元/㎡＋配建1260㎡”。

  回过头再看柯桥区KQ-072-19地块，起拍楼面价15541元/㎡，封顶楼面价20200元/㎡。

  相比之下，起拍价低了近3500元/㎡，另外，即使这宗种地封顶成交，也比柯桥R41地块低了约5400元/㎡。

  更重要的是，它的售价还没有限制，这无疑是政府做出的“让利”，刺激房企拿地，避免可能出现的因土地流拍而衍生的一系列风险，如新房“断供”。

  宗地位置示意图

  除此之外，在2022年绍兴市的土地推荐会和柯桥区的政府工作报告中，明确给到了今年重点开发“小赭片区”的信息。

  内容来源柯桥区政府网

  根据规划，小赭片区将依托绍兴地铁1号线鉴水路站，打造一个商业商务集中的花园式TOD项目。

  这是杭州到绍兴轨道线上的TOD项目，该项目的建成，也将给柯西坂湖板块带来一幅前所未见的面孔。

  而柯桥区KQ-072-19地块，正与这个TOD项目毗邻！

  内容来源柯桥区政府网

  这也明确给到了一个信息，柯桥区KQ-072-19地块所在的小赭片区前途的一片光明的。

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  房企拿地压力不小

  因城施策，政府在推进房地产良性循环的过程中，走出了重要的一步，那么房企是否会跟上脚步呢？

  笔者认为，房企依旧会“小心谨慎”。

  绍兴房地产市场，从2017年开始迅速升温，既有全国楼市普涨的大环境影响，也有绍兴本地大规模棚改的影响。

  但是现在普涨的行情已经不在，大规模棚改也正退出历史舞台。

  坂湖板块想要借助“棚改”的利好，很长一段时间内是指望不上了。

  再加上近几年坂湖板块的强力开发，经过公元2020、元垄中南华著，和不远处的天圣大越府、金昌香湖印月、宝业大坂绿园等项目的“洗礼”，大部分购房需求已被洗掉。

  宗地位置示意图

  而那些已开盘、待开盘的项目，比如金昌烟波星鹭、元垄望品，因为开发的时间更早，呈现给购房者的更多，也会成为柯桥区KQ-072-19地块强有力的竞品，这也可能致使该地块进入“慢开发”。

  土地开发的节奏快不起来，就会面临资金回笼的压力，这一点，也是房企需要谨慎考虑的一点。

  基于这点，笔者认为柯桥区KQ-072-19地块的出让，或许会落入本地房企大佬的囊中，当然，也有可能是资金雄厚的央企国企。

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  低起拍价，让利房企

  土地的不利因素，最后都会沉淀在价格上，而15541元/㎡起的楼面价，给房企留足了想象空间。

  合适的楼面价，即使是慢开发，只要市场不滑坡，房企应该也能拥有不错的利润空间。

  另外，根据限高45-60米可知，该项目属于20层以内的高层项目，再加上约9万㎡的占地面积和2.0的容积率，更有利于房企设计出宜居的产品。

  比如，与柯桥区KQ-072-19地块相邻的某小区，占地面积约9.7万㎡，与该地相似，但是它的容积率更高，在2.5，这也让该项目在园林景观上做出了退让。

  所以，综合来看，笔者认为这次柯桥区KQ-072-19地块的出让，会是绍兴土地市场的“破冰之战”，会发出一个楼市回暖的信号。

  但是，这一次土地出让，竞争有限，大概率不会封顶。

  至于最终的结局如何，今天9:30，让我们一起关注！