昨日从中国房地产业协会(以下简称“中房协”)获悉，中房协联合兰德咨询发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预计，未来三年内至少有30%的国内房企出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3 .5万家。

　　该报告撰写团队负责人、中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆昨日接受南都记者采访时表示，这一推算是通过对国内各房企经营状况分析测算得出，预计今年房企数量有约12%的减少，“主要是因为在调控常态化的政策环境下，市场集中度会越来越高，到2015年房企都将保持年均10%的递减。”

　　年均10%递减

　　蓝皮书介绍，目前绝大多数房地产开发企业都采取多项目开发的模式，而这些项目公司实际都归属于一家企业。根据兰德咨询对其500多家房企客户的统计，平均每家企业下属有5.7个法人单位。根据蓝皮书的模型测算，到2015年，国内控股公司级别的房企很可能会降至1万家以下。

　　“中国房地产市场已经进入了调控常态化的政策周期，黄金时代已不复返。”中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆昨日接受南都记者采访时表示，在这个前提下，开发企业的环境愈发严峻，各主流企业为生存和发展，需要对企业模式进行不同方式的微调。

　　在他看来，全国房地产开发企业法人单位数量在2008年后已连续呈现下降趋势，反映出金融危机后房地产市场的“洗牌”已经开始。

　　蓝皮书预计，未来3年里，国内房地产开发企业法人单位数量的减少程度不会低于2009和2010年两年里12.28%的平均降幅，照此推算，到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。

　　宋延庆告诉南都记者，目前的房地产调控政策继续持续下去的可能性很大，基本到2015年调控的总基调不会有大变，“加上未来几年内经济发展速度可能放缓，预计未来三年里，房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.28%”。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌分析，目前房地产市场调控政策毫不动摇的环境下，国内楼市正在向买方市场过渡，“尽管今年二三季度国内一些重点城市出现了交易量回暖、房价小幅回调的现象，但从国内房地产市场全年的大趋势来看，房地产开发企业的销售速度明显放缓，一些城市房价过快上涨的势头也得到了有效抑制。”

　　中小房企面临考验

　　在中房协蓝皮书看来，今年行业企业的经营业绩情况不甚乐观。面临问题包括增速放缓，分化加剧；资金链更紧，净利润下降；存货量大增，周转率下降；结构合理者得市场；地产央企梯级分化明显；货币资金减少，资金压力增大；利润不降反升。

　　根据报告引用的有关统计，2011年有超过70%的房企依然延续了业绩增长态势，但增速明显放缓，期末存货、货币资金、一年内到期负债指标普遍不太乐观。同时，房地产市场依然延续了企业业绩分化加剧，市场集中度进一步提高的态势。

　　业内也向南都记者证实不少中小房企处于亏损之中，资金短缺。深圳证券信息有限公司数据显示，预计今年有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。

　　“中小型开发商的困难是从银行基本借不到钱，也无法上市融资”，中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受南都记者采访时表示，这就只能转向利率较高的民间借贷，这可能成为压死不少中小房企的“最后一根稻草”。

　　“未来几年房地产经营环境会更具挑战，适者生存，这并不出乎意料，这就要求在业态结构、产品设计等方面做强做精”，广州本地开发商力迅地产副总裁张学民告诉南都记者。

　　行业面临三大变动

　　蓝皮书指出，随着房地产调控政策的常态化，预计未来几年内房地产市场将会呈现出几大竞争态势的变动。

　　一是业绩分化加剧，市场集中度进一步提高。预计2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。2011年，有几家企业销售额出现了负增长，同时佳兆业、华润置地、融创等企业却实现了快速增长。预计未来几年内，第一、第二梯队企业中仍有部分企业会“跌落”，也会有新的企业“晋级”。

　　二是规模增速放缓，利润率越来越低。2011年，全国商品房销售面积10 .99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。过去“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小。

　　保利地产有关负责人告诉南都，地价成本、融资成本成为当前最大的运营成本。宋延庆也表示，这方面的支持在财务中逐渐攀高，而占比过高意味着财务成本费用几乎吃掉了全部项目利润。

　　三是企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多。近年来，房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。另外，企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。

　　“如果还有类似的大浪淘沙式洗牌，别说三成，七成房企消亡都是有可能的”，广州市房协专委会委员韩世同告诉南都记者，这取决于政府对政策力度的把控，财政扶持的方向和房企自身在困难下应对的模式变数。