房地产信托一度风生水起，但接踵而来的政策调控也积聚着房地产信托的风险。作为开发房地产信托最为“勇猛”的中融国际信托有限公司(后称“中融信托”)因为“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”(后称“青岛凯悦项目”)不能正常回款，最终不得不走向拍卖抵押资产的道路，成为业内信托资产拍卖的首例。

　　然而《投资者报》记者发现，在中融信托身上，隐含兑付风险的其实远不止青岛凯悦一例。

　　记者检索中融信托过往项目，发现今年7月份以来，共有13个信托项目提前终止，其中11个项目直接或间接与房地产有关，有3款信托产品的提前终止公告中没有说明融资方是否兑付资金。

　　经过调查了解，名为“廊坊海润达股权投资集合资金信托计划”(后称“廊坊海润达项目”)和“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”(后称“鄂尔多斯伊金霍洛旗项目”)的两款产品的融资方已经发生了兑付困难的问题，产品规模总计为20.34亿元。

　　更令人惊奇的是，在鄂尔多斯房地产市场已经危如累卵的情况下，中融信托依然在发行鄂尔多斯项目产品。

　　截至记者发稿，中融信托尚未对记者的采访问题作出回复。

　　首次拍卖多数流拍

　　12月12日，中融信托青岛凯悦项目的抵押资产——青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产，即位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体——青岛凯悦中心被第一次拍卖。此次拍卖共涉及96套公寓，但当日仅成交了6套，绝大多数流拍，之后将还有2次拍卖。

　 虽然如此，但青岛凯悦项目的信托受益人并没有遭受损失，应是中融信托以自有资金进行了“刚性兑付”。

　　事实上，自房地产调控后，众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏，青岛凯悦中心也是如此。

　　青岛凯悦中心运作之初，引进了美国凯雷集团，后凯雷退出，中融信托“接棒”，一年后，中融信托欲抽身其中，将“接力棒”转给四川信托，但受到部分第三方代销机构的抵制，终使接力产品流产。

　　至此，青岛凯悦的“击鼓传花”游戏戛然而止，“花”最终砸在了中融信托手里。无奈之下，中融信托只好选择将此“花”拍卖，成为业界首家拍卖信托资产的信托公司。

　　不过，青岛凯悦项目至少还有楼盘可拍卖，而中融信托的一些其他项目在发生风险时，却不一定有固定资产可卖，即便有，也面临着拍卖不出去的困境。

　　深陷鄂尔多斯

　　鄂尔多斯已经成为很多信托的噩梦。在轰轰烈烈的批量造富、大盖楼房后，如今的鄂尔多斯陷入了楼市崩盘、豪车贱卖的境地，催债的人随处可见，房地产开发一蹶不振，大片大片楼盘停工，政府也欠债累累，想在此地通过拍卖房产变现资金，可以说难比登天。

　　因此，中融信托在鄂尔多斯的伊金霍洛旗项目能实现正常兑付的可能性也无限接近于零。

　　该项目2011年5月10成立，规模为11.64亿元，存续期限2年，资金用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司增资，完成增资后，中融信托合计持有凯创地产96%的股权。募集资金用于伊金霍洛旗棚户区改造项目的拆迁及建设，还可用于位于铁西区的“城市之巅”项目。

　　根据合同，该信托计划可在一年后提前终止。今年5月，中融信托发布了该项目的提前终止公告，称“为维护受益人的最大利益，履行我司的受托义务，根据 信托合同文件的约定，我司宣布2012年10月24日为提前分配优先级受益人信托利益的提前分配日，并于提前分配日起的10个工作日内向优先级受益人分配 信托利益”。

　　可见，该公告虽名为提前结束，但内容中却未提将项目提前结束，且未说明融资方是否偿付资金。

　　该项目是否是中融信托自己垫资兑付？《投资者报》记者就此向中融信托求证，截至发稿，尚未有回复。

　 据鄂尔多斯的建筑设计人士齐先生介绍，伊金霍洛旗棚改项目尚未完成，地方政府在棚户改造中出现资金紧张，距离建设还遥遥无期，而“城市之巅”项目目前也已停工近一年。

　　凯创房地产公司其他的项目是否能用作抵押？且不说因为信托的私密性，无法查证其抵押项目，单就该公司来说，还款能力极弱。

　　信托计划书显示，凯创投资集团公司法定代表人为王建平，其集团以煤炭业为基础，以非煤产业为互补，该集团已先后在伊金霍洛旗、包头市、呼和浩特市和北京市等城市与地区建立子公司，进入北京后，集团提出了“立足鄂尔多斯，辐射全国”的战略方针。

　　然而现实情况是，该公司目前在鄂尔多斯立足都已不稳。

　　据了解，王建平及旗下公司已经背负巨额民间借贷，曾经仿效其他在鄂尔多斯有欠债的房地产公司做法，以“城市之巅”项目楼盘进行抵债。

　 另据记者了解，去年9月，鄂尔多斯刮起一场当地人称“九月风潮”的金融风 暴，当地政府秘密召开会议，摸查民间借贷情况，形成一份当地人称“黑名单”的欠债老板名单，共列为三类，第一类是进入崩盘的，要求扣押其护照，摸清资产， 掌握其活动，适当时候作为典型打击；第二类是信誉度、抗风险能力较差的，将其列入融资黑名单，要对其进行重点列管，定期、不定期进行查账、问询；第三类是 信誉度、抗风险能力一般的老板，列入融资调查对象，对其进行警告，限期缩小融资额度和规模。

　　王建平属于第二类，且首当其冲。以这样状况的融资人，如何能实现信托的正常兑付？

　　更令人吃惊的是，在众信托公司都对鄂尔多斯避之不及的时候，中融信托今年却在鄂尔多斯继续发行信托产品。

　　信息显示，今年8月份时，中融信托一款“鄂尔多斯佳奇城投Ⅱ期项目财产权信托”正在发行中，且于8月6日，因未募集够资金，不得不宣布延长募集期。

　　在到了延长募集期后，资金仍未募集够，又不得不发布公告调整最低认购规模，由3亿元调低到1亿元。

　　该产品是受让鄂尔多斯佳奇城投公司对鄂尔多斯东胜区政府19.77亿元应收账款，信托存续期内，由东胜区政府向中融信托支付应收账款。

　 通常意义上，政府债务信用级别较高，但鄂尔多斯却不是如此。“几乎每家公司都有政府的应收账款。”齐先生说。

　　早在10月，记者在和鄂尔多斯的朋友通电话时，就听闻当地很多政府部门已经连续几个月没有发出工资，加之在煤炭行业持续低迷，以及民间借贷危机重创 之下，鄂尔多斯财政收入的扭转目前看起来还需时间。因此，佳奇城投公司如果无法及时还款，中融信托受让的政府债权要在产品到期日立即兑现亦会比较难。

　　廊坊项目危机

　　“鉴于目前国内房地产行业受宏观调控、限购限 贷政策，以及经济下行等因素，廊坊地区的房地产市场受到较大影响，本信托计划所投资项目，开发进度亦严重落后。为维护优先受益人的最大利益，履行我司的受 托义务，根据《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托合同》、《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托计划说明书》等交易文件中的相关规定，本信托计划将 于成立满1年之日(即2012年7月28日)之后的十个工作日内，提前兑付全部优先受益人的本金以及优先受益人第一个信托年度内的全部信托收益。特此公 告！”

　　少有信托公司会在提前终止项目的公告中提及产品风险，而这个“廊坊海润达项目”则是例外。