内蒙古鄂尔多斯楼市的大起大落，对全国楼市是一个警醒。

　　而2012年在宏观调控大局下，如何妥善解决鄂尔多斯楼市遗留问题、追求更有质量的城市化发展，这些更值得关注。

　　“宽阔洁净的马路、整齐划一的楼房、稀少冷清的当地居民、较高的物价、疯狂汹涌的民间借贷等等。”去年冬天，记者曾去鄂尔多斯实地采访当地的楼市情况。

　　11月15日，中国经济时报记者拨通了去年在鄂尔多斯认识的一位当地出租车司机韩师傅的电话，刚提及房子话题，电话那头就传来了韩师傅的叹息声，“到处都是没有完工的烂尾楼，鄂尔多斯的房地产市场彻底完了，我投资的钱和我朋友投资的钱成了泡影。”

　　尽管一直有鄂尔多斯楼市崩盘的消息传出，可听到电话，记者还是感到惊异。去年韩师傅曾当面告诉记者他不会投资楼市以及从事民间借贷活动，可如今他竟然也变成了这场财富游戏的受害者。

　　大量楼盘无钱停工

　　购房者血本无归

　　“开发商答应退钱，也答应退房，可就是不给钱，其实他们手里根本就没有钱，楼也不盖了，工资都发不出来，连车也卖了，哪里有钱啊，都是一群骗子。”韩师傅有点激动地说。

　　韩师傅告诉记者，去年年底，在他朋友一再劝说下，一起去看了几个楼盘。“因为当时房价没怎么降，似乎还稍微上涨了一点点，冲动之下就去看了几个楼盘。”

　　韩师傅选中的是位于康巴什新区靠近鄂尔多斯政府办公楼不远的一个小区，“当时的房价是一平方米不到8000元，旁边的几个高档小区的单价则是9000元以上，相比较起来我选的楼盘还是比较便宜，而且这里是公务员居住区，周围环境配套比较齐全，交通道路也比较好。”

　　经过再三权衡，他和开发商签订了一纸购房协议，并支付了购房款总价六成左右的首付，即32万元。“本来我是准备拿出40多万的，可是朋友也要买，钱不够，我就把钱借给他用了。”

　　然而，不到四五个月，意想不到的事情发生了。“我之前经常去看，最后去的一次竟然工地没有人施工，工地一片冷清，工地周围之前搭起来的简易遮挡板也有些破烂。一个看门师傅告诉我，施工队前天夜里就走了，原因是开发商拿不出钱给建筑商，建筑商没钱继续施工。”

　　韩师傅当时懵了，急忙去售楼处，可售楼处早已人去屋空，“我又拨打售楼处人员的手机，对方说具体停工原因不清楚，有了消息会联系我，之后就挂断电话。再给对方打手机老是关机。”

　　当问到以后准备怎么办时，韩师傅说，“就是要钱，能要回来多少就要回来多少，就是出租车不开了，也得天天去找他们，我被他们给骗了。” 几经周折，中国经济报记者联系上一位在鄂尔多斯从事房地产开发的内蒙古商人张金(化名)。他告诉记者，“现在都没有钱，钱都套进去了，很多开发商的项目都停工了，我不是主要开发商，是作为股东的形式投资入股，不参与具体开发事项。”之后，便挂断电话，记者再拨打电话时，均无人接听，给张金发送的手机短信也未回复。

　　11月21日，本报记者通过其它媒体联系到了一位开发商，这位开发商告诉记者，“不光是一些普通的项目楼盘停工，包括星河湾、锦泰华府等等一些有实力的开发项目商也都停工了。盖好的楼盘也都大幅降价，打折、促销、团购等等方式层出不穷，目的只有一个，就是尽快把自己的房子卖出去。”

　　民间融资瘫痪 外来者撤退如潮

　　近日，媒体曝出“鄂尔多斯豪车贱卖”的消息，记者想起去年在鄂尔多斯采访时韩师傅的话，“要看车展就来鄂尔多斯，还能让你在这看到车展上看不到的车，除了让你惊讶就是兴奋。”

　　当问及是否有豪车被贱卖的时候，韩师傅说，“确实是有，价格也比较低，为换成现金，施工方最后可能将车低价出手，网上说二三十万买宝马X5，并不是虚言，八九成新的宝马X5也就三四十万元。”

　　在东胜，国贸大厦10层的“打击非法吸收公众存款办公室”(以下简称打非办)每个星期一到星期五都是车水马龙。络绎不绝的人群都是民间借贷的受害者，他们希望政府和公安机关出面为他们要回血汗钱。

　　“那里经常聚集很多人，都是去要钱的，每天都有哭闹声。鄂尔多斯很多非法集资案都是在那里被立案，可是光立案是没有用的，受害者只是都和我一样，想尽快拿回钱。”一位当地的知情人士向记者透露。

　　他还告诉记者一件他所听说到的事情：有个受害者家里的房贷、车贷和孩子上学的花费原先都靠放贷利息支付，现在不仅利息没了，连本金都抽不回来，家里一下子就乱了。那个人在打非办现场就割腕自杀，后被送到医院才抢救过来。

　　事实上，高利贷已渗入到鄂尔多斯经济的毛细血管中，当地人概括为“十人九贷”。

　　11月22日，记者拨通了打非办的办公电话，电话响了很久，才有人接听，当得知记者的采访意图时，对方便以“你要和宣传部联系，我们这里不接受采访”为理由挂断了电话。

　　与前两年有所不同的是，今年外来人口正在急剧锐减，“不管是投资者还是来打工的，今年走得比较多，受房地产市场低迷影响，大量项目停工，大批建筑工人离开东胜。与此同时，房地产涉及的建材、设备等相关行业生意冷清，导致许多企业关门、员工失业。”上述知情人士表示。

　　两周前，韩师傅接连送了好几批乘客去火车站或者飞机场，“人少了，打车的人就更少了，以前一天能挣三四百元，现在基本维持在一百五十元左右。”

　　外地人逃离东胜的“利好”效应是，长期高企的住房租赁价格大幅下降，韩师傅说，“现在不管是租住房还是租商品铺房，价格都降了好多，一些商铺也打出了转租或者招租的广告。”

　　解析楼市泡沫破灭

　　11月22日，本报记者拨通了鄂尔多斯市康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏的电话，当问及楼市崩盘的事，李宏一口否认，“没有的事，一些媒体的报道是不实的，他们记者来鄂尔多斯采访的事情我们根本不知道。”

　　“我们现在的居住量要比去年好多了，毕竟过了一年的时间了，居住的人口也比以前多了，现在的楼市还是比较稳定，等你有时间过来了我带你到处看看。”电话那头的李宏信心十足地告诉记者。

　　他说，由于今年以来国内整体经济形势的回落和国家对房地产业的宏观调控，导致了全国房地产价格普遍出现了不同程度的下降，康巴什地区当然也不例外。但这和全国楼市的调控是相辅相成的，并没有像消息所称的那样出现了“崩盘”，目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平米8000元左右，即使是周边地区的新房价格也只和核心地区的房价每平米相差一两百元左右。

　　李宏还称，康巴什新区作为鄂尔多斯的一个试验田，为鄂尔多斯几个老城区在城市化、超前考虑能源资源利用率的提高、生态保护方面提供了诸多可供借鉴的经验。虽然目前康巴什新区的入住率并不高，但康巴什新区具有的独特优势是其他地区无法比拟的。

　　“例如，康巴什新区未来是市委市政府的所在地，同时还紧邻国道和高速，良好的人气条件和交通优势完全可以托起目前康巴什新区的房价。此外，不断加大的城市绿化和水系建设，还有教育、医疗、就业等配套设施的不断完善也将成为未来吸引人口入住的强大优势。”李宏说。

　　一位业内人士告诉本报记者，鄂尔多斯楼市之所以会走向衰败，主要原因是过度依赖资源，经济结构单一。鄂尔多斯政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高，导致风险增大。进入2012年以来，经济前景不被看好，一些省份发电量进入负增长，煤炭价格出现大幅下降，所以必然影响到当地的财政收入。

　　“从简单的经济学原理来看，房子数量很多，真实居住需求却不够多，房价下跌理所当然。跟现实中的很多东西一样，大肆渲染的宣传确实让人们感觉很好，一旦真相大白，人们认识到了问题的存在，就会由之前的盲目回归到现在的理性。”上述业内人士说。

　　广东省商学院流通经济研究所所长、广东商学院工商管理学院教授王先庆告诉本报记者，“房价取决于房租，这个和股票市盈率的本质是一样的。人们之所以出高价购房，就是在赌未来会涨价，这其实和房租有很大关系。如果人们都看到这是一座鬼城，将来没有什么人居住，租金涨不起来，还会去投资购房吗？”

　　一年前，鄂尔多斯官方针对楼市崩盘言论，曾组织中央主流媒体辟谣。鄂尔多斯市宣传部的工作人员告诉记者，自去年下半年以来，关于鄂尔多斯楼市崩盘的报道不断，随后，政府三次邀请媒体召开新闻发布会，发布会后，所有部门一律不接受媒体采访。

　　今年10月份，由住房和城乡建设部政策研究中心及高和资本联合发布的《我国民间资本与房地产业发展研究报告(2012)》认为，鄂尔多斯楼市是与矿产能源和民间资本紧密联系在一起的。一方面是大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧。房地产和矿产资源开发企业的停工停产，使其借入的高利贷资金不能及时还贷，加快了民间借贷危机的爆发。

　　另一方面由民间借贷推高的并不真实的房地产价格。据官方调研的保守估计，维系当地房地产高速发展的资金，民间借贷的部分或已高达8成，借贷成本约在月息2.5%左右，甚至可达4%至5%，是一年期银行存款利率的10至20倍。对于借高利贷的企业而言，其一年的利润率要达到40%以上或60%以上，才勉强能够还得了如此高息。这注定鄂尔多斯的民间借贷只能变成“击鼓传花”的游戏，最后资金链断裂，爆发危机。

　　应追求更有质量的城市化

　　鄂尔多斯房地产泡沫破灭造成的后果显然超出政府预料：与此直接相关的高利贷危机爆发，借贷者无法偿本付息，众多放贷人面临血本无归。此外，房地产崩盘，大量项目开工率不足，导致建材、水泥等相关产业萎缩，引发经济全面受挫。

　　楼市衰败已经拖累了鄂尔多斯的经济。据鄂尔多斯财政局的数据显示，截止到9月，全市财政总收入累计完成609.9亿元，同比降低2.91%。其中公共财政预算收入完成271.5亿元，同比微增0.1%，上划中央税收收入完成283.8亿元，同比降低6.4%。从地区来看，作为老城区的东胜区和曾经的产煤重镇伊金霍洛旗表现欠佳，与去年同期比，财政收入分别降低12.4%和8.8%。

　　记者查阅资料发现，这是鄂尔多斯2001年撤盟建市以来首次出现财政收入负增长。“按照当前的经济情况，第四季度很难有明显好转，全年财政收入1000亿元的目标，几乎不可能实现。”鄂尔多斯市一位经济部门官员对本报记者表示。

　　对于未来鄂尔多斯的经济发展，业内专家表示，如果全国经济企稳，相信鄂尔多斯会率先反弹，因为鄂市煤炭、电力、能源、重化工产品是全国工业化发展急需的，只要鄂市的资源在，市场需求一旦放出，鄂尔多斯很快会走上健康发展的轨道。

　　如今，摆在当地政府面前的或许只有一条路：拯救楼市危机。然而，到底该怎么拯救？拿什么去拯救？是政府自掏腰包来收拾这个烂摊子还是采取其它途径？如果政府自掏腰包去扭转危局，当地政府还得倚仗煤炭资源优势，但如今全国煤炭市场并不看好，该如何拯救？

　　业内专家认为，对于眼前的鄂尔多斯来说，要解决楼市危机，就必须正视和认真思考已经出现的问题，从根本上改变单靠能源的发展模式和不切实际的规划思路。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受本报记者采访时表示，鄂尔多斯作为我国一个比较特殊的城市，其资源非常丰富，丰富资源的买卖可以让资金快速膨胀起来，可是鄂尔多斯又作为一个小城市，消费能力和消费人群有限，起初把大量的资金投放到楼市当中，把盖好的房子投入到市场中，而房子又在短时间内卖不出去，使得房子与资金流转陷入困境，同时也形成了产能过剩，使得房地产泡沫不断膨胀。

　　“过度依赖资源，经济结构单一，是鄂尔多斯经济的显著特点，然而这种发展模式是不可持续的，政府部门应该改变当前经济结构的单一化，更多地从发展其他产业入手，带动当地的经济发展转型，不能仅靠房地产来解决GDP问题。因此破解目前的房地产僵局需要政府从宏观上进行整体调控，避免由房地产引发的一系列社会问题。”王珏林告诉本报记者。

　　专家指出，对于鄂尔多斯来说，特别应该加大转方式、调结构的力度，追求更有效益的经济增长、更趋科学的产业结构和更有质量的城市化。