今年4月，48岁的倪建达被正式任命为上实城开(00563.HK)董事局主席兼总裁。11月，他被推举为新一届上海市房地产行业协会会长。入行至今31年，入职上海城开17年，这位国企少帅一直是上海楼市调控中重要的参政议政者。

　　11月底，倪建达接受新浪乐居专访。他说，上实城开没有其他选择，只有专业化一条路走到黑。针对诸多同行在调控压力下，纷纷转行其他领域，他给出的评语是，房地产商用转行来表达创新，可能会血流成河。

　　在谈到楼市政策时，他呼吁，政策需要理性，让市场回归应有的位置。“如果政策今天调一调明天调一调，有的人调高了那就是暴利，有的人就被调没了。没有一个正常的预期的话，暴利还是抱病身亡很难说，谁先死真的不知道。”

　　2007年，通过徐家汇中心项目，他一手促成上实集团与城开的合并，使上海城开由徐汇区下属企业变身为上市公司旗下子企业。2010年，上实控股再次出手，收购中新地产45.02%的股权，成为中新地产最大股东。继而将城开资产注入，中新地产更名为上实城开。

　　中新地产收购一役，成为上实控股做大其地产主业的重要契机，亦是继2005年路劲收购顺驰、2006年万科收购浙江南都集团之外的第三个同业并购样本，颇受行业内外关注。两年多来，这一并购产生了怎样的化学反应，决定着上实系地产主业的远景红利。

　　但新浪乐居记者注意到，这个在当年被认为是双赢的收购行动，在此后的两年间，尚未给上实城开带来实质性收益，二者的整合还未曾发生令投资者振奋的化学反应。

　　在专访时，倪建达称，上实城开已经准备好在市场发生改变时，乘势而上。“目前最困难的时间已经过去”。因为收购的过程正是房地产市场严格调控的过程，这两年做的更多的是对现有项目和已经销售项目的竣工交付使用，而新项目的开发还需对市场重新定位。

　　“一般房地产行业做一个项目短则三年，长则十年，希望大家有更多的耐心。应该今年会给市场一个比较正面的回答。”他说。

　　不仅要看到硬币的两面，还要看到硬币本身的价值

　　新浪乐居：对于中新地产的收购已经有两年多时间，上实控股如何使两家公司达到一个比较好的融合？

　　倪建达：收购以后我们从经营管理上做了很大调整，目前我们的团队、项目都非常正常，越来越向好的方面发展，原中新地产的资产非常好，历史问题也在逐步获得解决，基本上最困难的时间已经过去。今年会给市场一个比较正面的回答，大家拭目以待，会让大家满意。

　　新浪乐居：目前双方的并购化学反应尚未实质发生。为什么目前中新资产的优势尚未发挥出来？

　　倪建达：所谓的化学反应，可能大家期待能够马上出现一个爆发式增长，其实不是。因为收购的过程正是房地产市场严格调控的过程，所以更多的是现有项目和已经销售项目的竣工交付。

　　在这段时间，我们希望借助宏观调控将重组做的更扎实。对于新项目的开发还需对市场重新定位，不希望再延续中新地产的开发模式。我们认为我们做的产品、项目的盈利能力远远好过中新地产。会考虑将一些低盈利、低毛利的项目通过资产重组的方式进入市场，对一些未来有前景的项目需要提升品质和盈利能力。

　　大家都知道房地产行业做一个项目短则三年，长则十年。我们现在还没到三年，新的项目也没有大面积展开，我们准备好了市场发生改变时，正好乘势而上，而不是在宏观调控的背景下，将一个原先有历史包袱的企业马上变成一个非常正面的企业，这种期待与房地产行业的特点不相吻合。

　　我认为同业并购更多的是一种优势互补，所谓的化学反应应是彼此的核心资产、核心竞争力能够整合在一起，而不是简单的两个公司报表的结合，它更多是一种文化、理念的融合。我们收购的中新地产拥有非常多的土地储备，项目位置非常好，价格合理，通过城开的管理团队，对产品定位的感受和体会，与中新原有的土地储备、城市布局结合在一起，使这些资源发挥最大的价值。

　　新浪乐居：收购中新地产后有什么体会？近期还会有其他的收购计划吗？

　　倪建达：市场上的很多机会都会把握，现在还在与其它合作方洽谈。收购了中新地产后有很多体会。第一个体会是，在公司发展的过程中，收购是一个战略选择，在企业发展到一定程度后，不能简单靠拿地满足自身发展，也可以在市场上选择并购的方式，这是我们在战略上要更多关注的。

　　另外，在收购过程中需要在公司未来发展战略、管理团队、经营理念上，加强相互之间的沟通和默契，使企业在未来的发展中走的更健康。当时收购中新地产就是考虑战略的层面，短时间一些问题的处理和面对是一定的。如果一个非常良性健康的公司，也不会被收购。这好比一个硬币的两面，但是你要看到不仅仅是正面或反面，而要看到这个硬币是有价值的。

　　新浪乐居：上实控股目前有两个地产上市公司平台，一是上实发展，二是上实城开，不少业内人士分析称，这两大平台上存在同业竞争关系，为了利于企业长远发展，请问公司决策层有什么解决方案？

　　倪建达：这涉及到三个上市公司。上实城开和上实发展同为上实控股旗下的两家上市公司，目前情况下我们会把各自的公司做好，虽然看上去是同业竞争，我认为是一种取长补短的关系，会在项目、品牌、团队方面进行良性互动。

　　上实控股更多是一个控股型公司，旗下有几大产业，比如房地产、基建、新能源、消费品，更多是在资源配置的层面做一些战略性投资。上实集团作为市政府最大的一个海外窗口公司，在参与上海市经济发展和城市建设的过程中，更多要承担综合的责任，在它的层面上可能会有一级土地开发，至于一级土地开发完成后是给上实控股、上实城开还是上实发展，这是一个市场选择的过程，今后在体系内肯定会有一个资源优化配置的过程。

　　上实城开和上实发展应该是一个完全市场化的企业。从这个概念讲，我们没有依靠大股东的资源支持来进行市场运行，未来到底两家上市公司走怎样的道路，一个是有待发现市场机会，一个是要考虑整个上实集团的发展战略。

　　新浪乐居：关于上实旗下房地产板块的整合，目前有什么新的进展？

　　倪建达：整合尚未完成，还在做整合前的准备。上实房地产业务分几个板块，包括香港上市的、A股的、非上市公司的，还需要一段时间才能完成，目前在做前期的可行性调研，尚未真正启动。

　　“上海房企老的越来越少，新的越来越多”

　　新浪乐居：近几年的楼市调控，对上海本地房企也产生了较大影响。您的体会是什么？

　　倪建达：老的越来越少，新的越来越多，长的越来越少，短的越来越多。房地产行业竞争激烈，一些老公司在面临新的市场考验中，不愿意从事这个行业，选择转型。特别是一些民企，觉得太累了，选择退出。同时不断有新面孔出现。老的越来越少，就是可以做的非常长久的企业越来越少，长期在这个行业中耕耘的企业越来越少，短的越来越多就是项目公司越来越多。

　　这也是因为做房地产行业真的非常不容易，很多媒体认为这是一个暴利行业，不如说是暴税行业，你可以去看所有房地产公司的净资产回报率，远远低于银行低于其他相关行业，但它周期长规模大，短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚，交的税更多，我认为大家都要理性的去看一个产业。作为上实城开，没有其他选择，没有多样化我们只有专业化，我们只有这条路走到黑。

　　新浪乐居：目前部分房企由于不看好房地产市场，进而选择其他行业投资，如能源、风电、矿业等，从而借此解决房地产资金来源及利润来源的问题，您对此如何看待？

　　倪建达：我认为多元化失败的概率与在本行业坚守的概率相比，可能要高得多，这不是创新，整一个乱套。当然有很多成功的多元化企业，但我认为这种成功具有偶然性。同时也有很多做风能、能源的企业投资房地产，他们认为房地产是一个充满机会的领域。

　　我们的经济运行要强调专业和坚守，如果说一个企业用转行来表达创新的话，以后会血流成河。进入一个不熟的领域，比你熟悉的领域风险更高，而且转型的领域并不是前无古人后无来者，你只是到那里去充当新兵。

　　“融资成本增加，房产商赚的少了，金融机构赚的多了”

　　新浪乐居：作为国企身份的职业经理人，在此次楼市调控中，在融资成本待遇、产品定位等方面有什么不同于民企的感受？

　　倪建达：就融资成本来说，不管你打压哪个行业，这个行业为了生存，必须在市场上寻找资源，房价没有下来的原因是税没有减少，融资成本更高。房地产商赚的钱少了，金融机构赚的钱就多了，这也是我们宏观调控越打压房价越高的原因。

　　这一次的楼市调控是持续时间最长、政策最严的。我的感受是我们的高层再也不能不行了就政策支持，过了就不断打压。就像一个开车新手，除了油门就是刹车，起步时狂轰油门，前面没有特别严重的情况时，猛踩刹车，坐在上面的人都会有很大的不安全感。我们的政策需要更理性，让市场回归到应该有的位置，对房地产业的发展才会更加健康。

　　在融资方面，至少我没有感受到国有企业会有特殊的政策，在市场好或不好时，所有融资都按银行、银监会有关规定执行。可能对于民企来说，当资金面偏紧时，银行更乐意选择国企作为放贷对象，这可能是一个潜在的优势。但同时我们的融资成本会增加，原先像城开这样的企业都是基准利率下浮，现在也是上浮的，很难做到基准利率。

　　新浪乐居：今年以来保利、万科等大型房企已经花费了200亿元以上买地，您看到了什么信号？对于未来几个月你有着怎样的预判？

　　倪建达：第四季度的市场还是延续第三季度的状态。调控会继续，市场不会有利好消息出台。

　　一些央企大举拿地，我认为这些央企对未来更有信心，因为央企除了在资金实力方面非常雄厚，一个个都是共和国的长子，他们肯定有更多的信息渠道来判断未来，这也是对未来市场的一种鼓励。但现在形势下能够大举拿地的公司并不多，大家都受到现金流严峻的制约，这个行业需要一段时间去消化一些市场压力，所以我并不认为这是市场反弹的信号。

　　新浪乐居：上实城开在拿地方面有什么计划？

　　倪建达：我们目前没有作积极的打算，也没有作消极的等待，还是等待市场上可能出现的机会，有合适的项目我们就会拿，不合适的项目即使市场很好也不会拿，这是企业发展的一个自身选择。

　　我们是市场的机会主义者，没有机会我们也不会通过积极拿地来刻意表达对未来的信心，我觉得这些表达都不是理性的选择。所以城开不会去高价竞标拿地王，我们还没有足够的资金去发烧，烧到一个非理性的状态。我们希望做长企业，将企业做的更加稳健，不要跌宕起伏。

　　中国房价已经很高 未来将会有一个合理水平

　　新浪乐居：十八大报告中提到，争取在2020年实现居民收入翻番。居民收入的增加是否也会伴随着房价的上涨，未来几年上海楼市走向如何？

　　倪建达：大家都对十八大以后的政策充满期待，我认为2020年翻一番是从2010年的基础上看，这是一个非常重要的目标。至于会不会对房价产生刺激作用，正面影响一定会有，但取决于房价上涨速度的还是货币政策，假如货币还是超量发行，房价会涨的很离谱。

　　另一方面，中国经济要保持增长，老百姓的收入要提升，让人民的幸福感增强，这对房地产也是一个利好。未来的城市化进程会持续推进，一定会对房地产业提供很多机会，对这个行业带来正面影响，但它表达的方式未必是房价暴涨。

　　现在中国的房价真的已经很高，我认为应该有一个合理的水平，只要这是充分竞争的市场，政策是相对稳定的，相信任何一个暴利的行业都不可以持续。我们都很有信心十八大以后会是一个新时代的开始。

　　乐居深度报道记者 徐佳