有一个流传已久的，包括央视在内的一些媒体信以为真，并且言之凿凿在那里向观众传达的一个故事，说：中国的房子已经盖的太多了，过两天就卖不了了，独生子女家庭，年轻人买一套房，将来双方父母各留一套，或者爷爷奶奶留一套，一家就七套房。明确跟大家说，这也就是赵本山演小品，蒙一蒙范伟那样的。绝无此可能，而且这也不会证明中国房地产市场中已经饱和，以后杭州需要多少房子不取决于杭州市一共有多少独生子女家庭，首先取决于杭州市未来三年、五年、十年、二十年一共有多少人口；第二取决于杭州市未来发展过程中每个家庭平均的人口数的增减变化。假定说我们一共有一千万人，每个家庭从2.7下降到2.5人，那我们一共需要400万套房子再乘1.2，和有多少独生子女家庭无关。中国的房子还远远没有盖够，尽管有限贷、限购等各项政策，但我认为市场还将维持一个平稳增长的态势，不存在什么崩盘，崩盘这个词我们听了十年，我至今也没有想明白怎么样就叫崩盘了，是把杭州的房子都炸了，还是把房地产商都毙了，我想我们把股市学来的一些词用在房地产上是不恰当的。平稳增长，将是未来房地产市场一个明显的特征，国民经济可能不止一年的，至少我估计在三年周期维持在七上八下的区间，不会低于7%，也不会高于8%，不是一个季度或者一年的事，估计会维持一年的时间。

　　我们可能会问，政府打算怎么办？出什么政策？会不会放松？坦率的说，现行的政策，我没有看到一条政策有放松的理由，经常有媒体问会不会放松？我说你给我一个理由，为什么要放松，我没有看到。我们面对的这个政策环境，它的基本格调、基本趋向将是一个常态化的，不是一个应急过渡。我们可能有限购或者没有限贷，但是抑制投机性、过渡占有资源的需求、奢侈型需求、为卖而买的需求，这四个需求并不一定完全一样，这将是一个长期存在的政策措施。至于是吃阿司匹林还是吃别的药，可能有一定的选择，但是这个趋势不会放松。与此相应，在限贷政策上，也就是买第二套、第三套房受到程度不等的限制，也将是一个长期的政策趋向，我再说，长期的政策趋向。

　　给我的材料里面，策划明显有一个误区，就是企业怎么办，不光是政策如何，我跟大家说，希望大家心中有数，不要把企业发展的希望寄托于政府给我更多的优惠，投机性需求再旺盛，市场像卖白菜一样抢买房子，很容易的从银行贷到钱等等，这个时代已经过了。我以为在2013年以及此后，有四个方面过去的时代，我们别想把它作为企业发展的战略依据了：

　　第一，过渡宽松的货币政策、货币环境，这个时代过了。连续五年我们的利率都是过去三十年来的最低点，特别是99年，为了保增长，在历史最低点的利率水平上还打7折优惠，为了鼓励房地产企业在保增长中发挥作用，对开发贷款给予了很多的支持，这样的宽松货币政策，不管明年经济下行与否，我以为不大可能重现。依靠于过渡宽松的货币环境、货币政策来挣钱的时代过去了。

　　第二，依靠于投机性需求、恐慌性需求、过渡占用资源的需求来实现市场盈利的时代已经过去。我们有一大批外地人员希望尽早在城市中买房置业这样的物质基础，更多群众希望分享城市化带来的好处，改善目前住房困难的局面等，这些需求中有些需求恐怕在过去一段时间是导致房地产价格在少数城市暴涨的原因。比如一盆脏水泼到浙商头上，就说温州炒房团，温州炒房团这个词代表的是以投入一部分钱取出更多钱为目的，和房子本身的有用性没有关系的需求，这样的需求支撑着房地产市场发展的时代已经过去了，如果还产生这样的需求，那政策和制度将一定是坚定不移的给予抑制。

　　第三，我们指望价格不断上涨才能挣钱，那个时代过去了，价格有涨有跌，平稳破动，是所有市场正常的规律，没有一个行当说只能涨价我的企业才能活下去，如果不涨价我的企业就活不下去，那就不会有我们浙商了。浙商从卖钮扣，几分几厘利润起家的，没有人指望大涨价，到今天也没有指望西服大涨价浙商才能整体发展。那为什么盖房子我们就非得认为要涨价呢？我不认为有些人说的30%、50%的下跌，我认为这种估计没有客观依据，只是有些人的客观愿望，但是我们指望过渡上涨的市场环境不是正常的环境。

　　第四，依靠于没有风险的挣钱，能够轻易的把风险转嫁给其它市场参与的时代，已经过去了。倒不如说，在过去十年中，我们一开房地产会，大家就会说下一步政策怎么样，这个会上另外一个主题就是下一个十年怎么走，我估计下一个十年类似的论坛中，大家日益增多的不再议论下一步出什么政策，还在于我们怎么应对日益尖锐复杂的市场竞争。不客气的说，未来十年，我们的开发商也包括高素质的浙商，至少有一半要被淘汰，不是政策淘汰，而是市场淘汰，请注意，淘汰一半不是开发商数量减少，中国房地产肯定是大踏步前行的，但是这中间的资源支配者恐怕有一部分人要换人了。我希望大家通过今天或者今天之后的类似讨论，我注意到这个会议非常好的特点，就是企业实实在在的、脚踏实地的讨论我们怎么转型，怎么应对未来的风险和危机，这是这个论坛区别于各种各样媒体办的会议互相警告，所以希望接下来的议程大家讨论怎么样活下去，而且要适者生存的活下去，发展壮大的活下去。

　　最后我想说企业，企业怎么就活下去了呢？我以为顺势而为，把自己的发展战略立足于似是而非的、主观估计的前提上，比如说明年估计供应大幅度增长，或者3月份价格暴涨，我赶紧投资，那你和散户股民没有太大的区别，抱有这种心态的股民30%都在股市中套牢了。我们房地产是支柱产业，如果把企业发展立足于短期，一个季度、半年，价格暴涨的不切实际或者没有依据的预期上，恐怕是过于脆弱了。

　　我以为，优化你的财务结构，特别是建立一整套财务风险控制体系，是我们活下去很重要的方面。我们过去想的是怎么样能够获取更多的衣食吃穿的话，现在我们更多是想想怎么样应对可能到来的风险，包括资金链也好、销售环节也好。

　　在销售体系专业分工上，我特别注意到在会场之前放的宣传片，这次会议的主办方之一作为专业的销售代理商，也提到了商业地产，另外也包括住宅地产，这种专业化的销售机构，社会分工可能是一个必然趋势，在发达国家大城市中，很少有大开发上面对一个一个的散户去直接一套一套卖房子，从最开始供求关系的对接到由专业代理机构的、复杂社会分工下的房地产市场和房地产业发展是必然。

　　另外，我们千万别轻视电商的发展，别以为网上购物只能买家电、汽车、化妆品，恐怕在不太长的时间内，网商选房会成为一个趋势，当然网上选房不能像物流配送一样，把房子送到你家里去。但是网购将成为消费者大大提高优化自己的选择效率，降低自己购房选择成本的一个非常重要的途径，希望大家也在这方面动动脑筋。

　　最后，在金融创新上，也就是说我们要突破房地产目前发展的瓶颈期，最重要的，开发商能够做的，就是在间接融资变成直接融资上的探索和创新，政府应该做的是土地供给方面的改革与变化，希望在未来金融创新上、直接融资上有更多的新的思路和新的实践。

　　以上意见仅供参考，好在下面还有一个真正能了解情况的对话环节。

　　【杭州著名评论员丁建刚与陈淮激烈对话】

　　主持人： 刚才陈主任在演讲中第一谈到了十八大没有直接谈房地产，我看到十八大胡(锦涛)总报告中连“房地产”三个字都没有，但是谈到了一个问题，就是执政党首次提出的一个目标，在未来八年人均收入要翻一番，很多人就会问：如果人均收入翻一番的话，那房价会涨多少呢？

　　陈淮：收入和房价连在一块是没有道理的，收入翻一番怎么房价就要翻一番呢？

　　主持人：不是，就是如果收入翻一番那房价会不会翻呢？

　　陈淮：房价涨不涨和人均收入的发展有关系，但不是一个必然的因果关系，只是有一部分关系。首先我们关注的不是人均纯收入翻一番，而是老百姓买房子的购买能力涨多少，这是第一个最值得关注的。主持人问的问题，代表了媒体普遍性的一个视角。

　　主持人：我也代表了很多购房者。

　　陈淮：那你的意思就意味着老百姓收入不涨了呢？

　　主持人：不是这个意思，就是收入高的话会不会买房子依然这么难。

　　陈淮：杭州十年之后房价翻一番是不是一个暴涨？所以房价涨有没有可能？有可能，不同城市有不同的特征，这个问题不要有太多的纠缠，我说收入增长一倍主要视角不应该是房价涨多少，因为我们不能指望全国人都跑到杭州买房子，还要有收入分配结构的调整、城市结构的调整，刚才我特别说了，浙江是在这些大中小城市发展平衡最高的，在全国来说也一样，如果全国都跑到浙江来买房子，都跑到杭州来买房子，即使房价降一倍也买不到房子。所以收入涨一倍，老百姓购买房子的能力将是一个几何式的增长。

　　主持人：后边还有后边的预期？

　　陈淮：不是预期，我跟大家明确的说一个不好意思的话：收入增长过程中，人们的支出结构不是按照原来的比例等比例增长，比如你吃饭能涨一倍呢？

　　主持人：恩格尔系数会继续下降？

　　陈淮：对，人们的购房能力，比如在杭州挣三千块钱，最多挤出600块钱给住房，买房子想都不要想，就是租房子还要合租才行。但只要收入增长33%，住房消费能力可以从每个月600涨到1200，就是有些消费品，人们衣食满足之后住房成为了人们新的需求。住房消费能力在未来十年，在大多数人群中，尤其在杭州这样城市的人群中，浙江这样省区人口中，具有高敏感、高弹性特点，这是指的老百姓购房能力高敏感、高弹性，只要收入小幅度变化，他的购房能力就会大幅度上涨。

　　主持人：陈主任已经把这个问题说的非常清楚了。谢谢。

　　刚才陈主任谈到了十八大没有讨论房地产具体的政策，下一个时间节点有可能是下个月的中央经济工作会议，中央经济工作会议有人说是“两防”，第一是防经济下行，第二是防一些地方政府投资热情过高，你同意这个观点吗？

　　陈淮：经济下行的问题我刚才说了，有一半专家持比较乐观的态度，但是我不认为乐观，就是认为经济不会再坏了，或者是坏到底了。我们千万不要这么认为，因为我们看不到见底的充分理由，所以我认为经济下行趋势偏大。但投资热情高涨的理由，我认为也不具备，他拿什么投呢？因为你刚才说的是中央政府，因为地方政府负债能力已经绷的比较紧了，而且2012年在土地供应上大部分城市都没有这个能力。而且十八大特别强调把民生问题放在第一位，所以还有与经济发展、社会发展需要协调的方面，我们在胡主席这届政府配套中开出的支票要长期兑现的，比如说减免税收、教育开支、老师提高收入、改善老百姓居住环境、提供更完善的公共产品，这一系列后续帐单支票正在寄过来的路上，都要兑现。

　　主持人：刚才陈主任谈到，有可能会进入一轮减税的阶段，但是我们提到了非常确切的消息，财政部说要扩大房地产税的试点，其中包括杭州。

　　陈淮：房产税不是以收钱为目的的调控，我说的减税是调控措施，房产税是制度建设，我们别把短期内的调控政策与长期向市场经济转变、调整政府与老百姓经济关系的制度建设混为一谈。既是没有房地产调控，房地产税也势必要建立并且要完善，作为学者我认为，房地产税绝不可避免，和调控没有关系，09年美国经济一路下行，我也没有听说它见面房产税、物业税或者不动产税来调控。我说得减税是短期内校正经济运行状态的一种措施，也许今天、明天减了，到年末就加上了，是短期的调整，和《房产税》没有关系。

　　主持人：刚才你说没有关系，前段时间一篇文章说要改革房地产税的一些制度，如果说出台房地产税，您认为像土地出让金这样的⋯⋯(被陈淮打断)

　　陈淮：这里面我要澄清两条：第一减税不仅仅或者主要不一定是房地产领域的减，也包括对居民的直接减免，现在已经有专家提议，是不是能够落地我不知道，比如提高个人所得税的起征点，税有两大类：一类是间接税，跟企业征的税实际上也是扣除出你为社会做的贡献缴的，就是所得税、资产税、消费税，另外还有一些遗产税等等，这些都叫直接税，减税包括营改增，也包括振兴出口方面的一些税收补贴，不仅仅是房地产业就是减税的重点。

　　第二把土地出让金和房产税联系起来，土地制度要不要改革，其实使用权有没有一个新的措施，我觉得需要认真研究，但是这和房产税是一样的，土地出让金政府是以地主的身份、所有者的身份要租金，它的本质是租，我们现在应该是“轻费、正税、明租”六个字，我希望媒体叫响这六个字，就不会再有取消出让金这样的问题提出来，“轻费”，附加在房地产上，如果政府缺钱就通过合理合法的法律程序征税，如果不缺钱就不应该加这个费，就是不合理的进行收费；“正税”，税要严肃，该有的就要有，不要先证后税，对开发商鼓励投资的时候，就睁一只眼闭一只眼，过两天调控就查，税收不应该这样；“明租”，有些租赁就正儿八经的、光明正大的说这是收的租金。

　　我主要是想说清楚，房地产税和土地出让金一个是租，一个是税，一个是要做所有者身份要收的，第二是社会公共环境找你收的、公共资源合理配置的调整。

　　主持人：还是要问一下您，对于房产税能不能做一个预测？

　　陈淮：我不是财政部部长、也不是局长，这个不好预测，就像让我预测你女朋友什么时候嫁给你一样，我肯定没有办法预测。我们现在要解决政策问题，还有一些障碍，并没有完全搞清楚了；第二还得审时度势的说，现在社会稳定状态能不能承受大的利益格局的变动，如果先把税立起来这没有关系，如果大家都有了房子了，这就涉及到很大的一个利益矛头，如果资本市场国有股是流通的，没有问题，你要有措施，调整这个利益结构，我们未来能不能承受这个代价或者找出比较稳妥的措施，还有对社会影响那么大的问题需要先解决，比如减灾防灾问题、环境问题等等，类似的问题，就像家里面儿媳妇跟婆婆公公之间的关系没有理清楚，你又出新招让儿媳妇给婆婆公公过生日，这不是雪上加霜吗？这需要研究。但这个税是不是要出，这个对老百姓影响不大。