在资产管理行业群雄逐鹿的今天，房地产市场如何高效利用民间资本，成为未来十年房地产资本化的重要课题。今年以来，各类投资主体和投资形式的房地产基金呈现野蛮生长，就是这一大背景下的产物。

　　根据咨询机构诺承投资的调查，2010年之前，人民币房地产基金只有20多只，管理资金规模100亿左右。而截至今年10月底，中国市场涌现了224只房地产基金，管理资金规模超过1000亿元。两年时间里，房地产基金规模获得十倍增长。

　　在此期间，一个标志性的公司和人物不得不提，那就是2010年6月从金地集团(600383,股吧)高调出走的房地产界“悍将”赵汉忠，以及他操盘的相对较为成熟的“三合一”房地产基金：星浩资本。

　　思考退出机制 REITS或可成行

　　11月3日，江苏南通一个名为星光耀广场的项目开盘首期住宅物业，当天有近1300组客户到场选房，销售412套，实现销售回款7.58亿元。

　　这个城市综合体背后的开发主体，不是一个房地产企业，而是一个基金。这个基金的操盘手就是星浩资本。而这个基金的发起人除赵汉忠本人外，更多的发起资金来自中国第一民营投资集团复星集团及国内最大房地产代理企业易居中国等。

　　截至目前，刚刚成立两年的星浩资本已经融资近50亿元，分别在哈尔滨、大连、南通、上海、苏州、杭州6个城市拿下6个城市综合体项目，并全面复制星光耀广场，其融资和开发速度令业内称奇。

　　除了分享产业增值外，房地产基金的退出方式是基金管理者必须考虑的问题。赵汉忠告诉记者，星浩资本LP投资周期为五年，五年后对投资人来说直接还本分红，除已经出售的住宅项目外，持有在管理公司手中的商用物业通过几个渠道退出，一是打包成REITS上市，二是出售给长期持有型基金，比如保险公司等。

　　业内专家介绍，REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市流通。而目前房地产基金所投资开发的物业，将成为未来REITs产品的重要组成内容。

　　对于房地产基金管理公司而言，也不排除本身上市的可能性。星浩资本赵汉忠称，星浩资本可能在未来上市，但那将是五年甚至更远时间要考虑的内容。“这几年里，星浩资本这个团队最多可以同时操盘10几个城市综合体项目，总市值可能在千亿左右。”赵汉忠表示。

　　基金承担房产开发短期融资重任

　　诺承投资的调查显示，包括外资、国内金融机构、房地产企业自身以及其他相关行业在内的众多发起人各显神通，在住宅、商业地产、城市综合体等领域全面开花，投资分布在前期开发、现楼收购等不同阶段，投资形式或股权，或债权，或“债加股”等纷繁不一。

　　尽管主体不同、形式各样，但业内人士坦言，目前国内房地产基金主要还是和房地产企业合作，承担了房地产宏观调控形势下，房地产开发项目短期融资的重要任务。有业内人士介绍，有限合伙制房地产基金的快速发展，部分归于房地产信托产品逐渐严格的审查，因此，国内的房地产基金更多起源于国内房地产融资手段的变迁而非独立房地产基金管理人的崛起。

　　房地产企业与独立基金之间，多以单个项目为主要投资内容，“明股实债”的迹象十分明显。一位积极参与房地产私募基金运作的房地产商告诉记者，对于投资人来说，这种“明股实债”的方式可以在目前宏观经济不是很明朗的情况下锁定部分收益，但确实和国际上比较成熟的长期持有物业为特征的房地产基金有质的不同。

　　和上述房地产基金模式不同，星浩资本的模式可以称为“三合一”模式，即募资、开发、商业地产运营全产业链运作。赵汉忠介绍，这种做法目前在国内众多类型的房地产基金中尚属少数，国际上可以类比的基金是新加坡凯德置地，后者在拥有强大的嘉德地产基金作为母基金的前提下，开发运营包括上海来福士广场在内的大型商业物业，并将持有型物业打包在资本市场上发行REITS产品。

　　在业内人士看来，星浩资本的三合一模式既不同于只募资不开发的专业投资机构，也不同于房地产企业自身发起的基金，它的好处是可以给投资人充分的投资信心：五年收益期内，募资人将全程负责项目开发与运营，即不放任项目不管，也没有多余项目分割人力资源。而在目前私募市场无法用法律保障投资收益的情况下，操盘团队的能力和信誉，是决定一个房地产私募基金生死存亡的关键。