贷款百万每月少还150元 但专家提醒 已享受优惠利率者不适合提前还贷

　　两次降息房奴不急提前还贷

　　每年年底，房奴们都急着提前还贷，但是今年，这个热度被降息冷却了下来。21世纪不动产数据显示，截至目前，二手房申请提前还贷的人数同比降了一成。而专家也表示，已经享受了优惠利率或者闲钱有更好的投资渠道的购房者不必着急提前还贷。

　　今年提前还贷少一成 贷款百万每月少还150元

　　临近岁末，不少借款人又开始琢磨着要不要提前还清欠银行的钱。

　　“我贷款了26万，20年还款，每个月还款1835元，最近利息下调了，如果我提前还款，划算吗？”这样的话题在网上的业主论坛中层出不穷。

　　据21世纪不动产分析师张磊介绍，提前还款的情况每年都会出现，基本都会从10月份开始，提前还款的客户逐步增多。但是比起去年，今年提前还款的客户数量还是有所减少的，大约下降了10%左右。

　　记者了解，前几天加息进入快车道时，每年年底都有大批“房奴”选择提前还贷，因为第二年的元月，每月按揭将按照最新的利率来计算，也就是说每月按揭要增加。但今年已经两次降息，提前还贷行情自然不可同日而语。

　　拿贷款100万，20年还清为例，降息前，基准利率为6.8%，降息后为6.55%，那么到明年一月，购房者每月少还148元。如果是二套房贷，利率差更明显，每月按揭减少的额度也就越大。

　　“老百姓都愿意尽快还清贷款，年底略有积蓄则尽量安排，但今年年内有两次降息，从明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更“便宜”了，还款动力没有利率高的时候那么强烈。”张磊解释。

　　三类人不适合提前还贷

　　虽然提前还贷可以少还一部分利息，但是提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。目前接近年末，利率或将随时调整的局面下，如果把握投资机会，巧用资产组合，仍然可以取得不错的收益，而有些收益完全可以超越房贷利率，因此21世纪不动产分析师张磊建议，有三类情况并不适宜提前还贷。

　　享受利率优惠政策的客户，提前还款意义不大。由于已享利率优惠，即便利率调整，前后月供之差也不会超过百元，因此不需要提前还贷。

　　还款资金影响其他投资，且投资收益率高于利息的。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果这时候将钱都还给了银行，将白白丧失了赚钱的机会。

　　等额本息和等额本金还款到中期的客户，提前还款的意义也不大。因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。

　　降息前后的首套、二套房客户还款变化

　　贷款额 利率变化 月供 总利息 月供差

　　商业贷款

　　一套房 100万 7折 降息前 4.76% 6468 552248 93

　　降息后 4.59% 6375 530043

　　8折 降息前 5.44% 6845 642807 112

　　降息后 5.24% 6733 615886

　　8.5折 降息前 5.78% 7038 689113 120

　　降息后 5.57% 6918 660433

　　基准 降息前 6.80% 7633 832015 148

　　降息后 6.55% 7485 796447

　　二套房 100万 1.1倍 降息前 7.48% 8044 930490 164

　　降息后 7.21% 7880 891090

　　公积金

　　一套房 80万 基准 降息前 4.70% 5148 435513 87

　　降息后 4.50% 5061 414687

　　二套房 80万 1.1倍 降息前 5.17% 5355 485214 97

　　降息后 4.95% 5258 461818

　　说明：央行降息前后对比，以商业贷款100万、贷款20年计算(公积金最高80万)(单位：元)

　　小贴士：提前还贷的三步程序

　　第一步：提前还贷必须问清要求

　　想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。

　　第二步：提前还贷文件需要准备好

　　要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。

　　如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

　　第三步：提前还贷勿忘退保及解抵押

　　贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。

　　借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。

　　借款人要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样，自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。